13일 금융권에 따르면 금융 당국은 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 비거주 1주택자가 새롭게 받는 전세대출의 보증을 금지하고 기존에 실행된 대출은 만기 연장을 불허하는 방안이 거론된다. 금융 소비자가 일반적으로 받는 전세대출은 대부분 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증을 담보로 실행된다. 3대 보증 기관이 1주택 이상자에게 내준 전세대출 보증액은 지난해 말 기준 13조9395억원이다. 2주택 이상자의 2018년부터 전세대출 보증은 2018년부터 제한됐으므로 이 금액은 대부분 1주택자 몫으로 볼 수 있다.
이번 규제는 다주택자의 주담대 만기 연장 금지보다 파급력이 훨씬 클 수 있다. 주담대는 만기가 통상 30년이지만 전세대출은 2년 단위로 연장해야 한다. 원치 않게 자기 집에 입주하거나 무주택자가 되지 않는 한 대출 없이 전세자금을 마련하거나 월셋집으로 이사하는 선택의 갈림길에 서게 된다. 익명을 요구한 금융권 관계자는 “부동산과 전쟁을 선포했던 문재인정부도 1주택자는 건드리지 않았다”면서 “규제 강행 시 맞벌이 신혼부부 등 실수요자의 강한 반발을 감수해야 할 것”이라고 말했다.
비거주 1주택자 중 진짜 투기 세력이 누구인지를 가려내는 것이 정책의 성패를 가를 전망이다. 금융 당국은 자녀 교육과 직장, 부모 봉양을 포함해 남의 집에 거주하는 것이 인정되는 사유를 따져보고 있다. 기준이 정해져 발표되면 ‘이 이유는 왜 인정이 안 되느냐’는 불만이 쇄도할 것으로 보인다. 금융 당국도 이런 문제를 인지하고 있다. 금융위원회가 지난 1일 가계부채 관리 방안을 발표하면서 비거주 1주택자 전세대출 제한을 포함하지 않은 것도 예외 기준을 더 정교화해야 한다는 이유에서다.
예외 기준 정교화라는 산을 넘더라도 정책 효과가 뚜렷할지는 미지수다. 주택금융연구 2025년 하반기호에 실린 ‘전세자금대출 보증 공급 확대의 전세가 및 주택 매매가 영향 분석’ 논문을 보면 전세대출 보증 잔액이 1% 증가할 때 전국 집값 매매가는 0.131% 포인트 상승한다. 이를 바탕으로 비거주 1주택자의 전세대출 잔액 비중(12.7%)만큼 보증 잔액이 감소한다고 가정하면 매매가는 1.66% 하락한다는 계산이 나온다. 예상 하락률이 그리 높지 않다.
결국 규제가 월세 전환 속도만 빨라지게 할 것이라는 관측이 나온다. 한국은행에 따르면 전국 아파트 임대차 계약 중 월세 비중은 2021년 8월 말 2.4%였는데 2025년 8월 5.5%로 배 이상 뛰었다. 금융 당국의 전세대출 규제 강화가 영향을 미쳤다는 것이 한은의 분석이다.
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