월급 300만 원대 직장인, '금융 합병'으로 자산 형성 기간 5년 이상 단축
DSR 미적용되는 디딤돌 대출 활용... 부부 합산 소득으로 대출 한도 확보
서울에서 직장생활 10년 차인 A씨(39)는 최근 경기도의 한 ‘서울 옆세권’ 아파트에 내 집 마련의 깃발을 꽂았다. 4년 전만 해도 그는 밤잠을 설쳤다. 월급 300만 원 남짓을 쪼개 연간 1000만 원씩, 10년을 피땀 흘려 모은 돈은 겨우 1억 원. 하지만 인플레이션은 기다려주지 않았다. 그 사이 집값은 저축 속도를 앞질렀다. A씨는 “혼자였다면 포기했겠지만, 결혼을 통한 ‘금융 합병’으로 자산 형성 시간을 절반으로 앞당겨 결국 내 집을 마련할 수 있었다”고 말했다.
◆ 결혼은 사랑 아닌 ‘금융 M&A’... 부부 합산 소득으로 대출 문턱 넘어야
A씨 부부가 가장 먼저 한 일은 각자의 종잣돈을 합치는 것이었다. 각자 모은 1억 원씩을 합치자 2억 원의 시드머니가 생겼고, 은행이 바라보는 체급이 달라졌다. 특히 정책 대출인 디딤돌 대출은 시중은행의 엄격한 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용한다는 점에 주목했다.
부부 합산 소득을 기준으로 대출 한도를 산정하기 때문에, 각자 신용대출이 일부 있더라도 맞벌이 부부의 높아진 소득 체급을 온전히 활용해 한도를 확보하기 수월했기 때문이다. 최근 정부가 정책 자금의 소득 요건을 완화한 것도 기회가 됐다. 싱글일 때는 한도에 부딪혔지만, 부부 합산 소득을 통해 6억 원 이하 주택에 대한 대출 승인을 안정적으로 받아냈다.
◆ 1억 빌리면 월 47만 원... ‘정책 금리’가 가른 수익률
실제 대출 현장에서 느끼는 부담은 어떨까. 시중은행의 주택담보대출 금리 4%를 기준으로 1억 원을 빌리면(30년 만기, 원리금균등 기준) 매달 약 47만7000원쯤 내야 한다. 3억 원을 빌릴 경우 한 달 납입금만 143만 원에 달해, 월급 300만 원인 싱글에겐 소득의 절반이 증발하는 셈이다.
하지만 맞벌이 신혼부부 전용 정책 대출로 금리를 2%대까지 낮추자 상황이 반전됐다. 똑같이 1억 원을 빌려도 월 납입금은 30만 원대로 뚝 떨어졌다. A씨는 “시중 금리와 정책 금리의 차이는 매달 현금 15만~20만 원을 배당받는 것과 같은 효과”라며 “여기에 초기 부담을 줄여주는 체증식 상환까지 더해 맞벌이 초기 현금 흐름을 확보했다”고 말했다.
◆ 상계·광명·부천 ‘6억 이하’ 사수 작전... 시세 넘으면 ‘1층’이 해답
A씨가 매수 과정에서 끝까지 발품을 판 곳은 서울 상계주공 1단지(전용 49㎡), 경기 광명 하안주공 14단지(전용 59㎡), 부천 송내역 반달마을 극동아파트 등 6억 원 내외의 가성비 단지들이다. 여기서 핵심은 KB시세 확인이다. 디딤돌 대출은 실거래가가 아닌 KB시세를 기준으로 6억 원 이하 여부를 판정하기 때문이다.
만약 단지 전체의 일반평균가가 6억 원을 소폭 상회해 정책 대출 대상에서 제외될 위기라면 ‘1층’을 공략하는 것도 방법이다. KB시세는 층별로 하위평균가(1층)와 일반평균가(4층 이상)를 구분하는데, 1층을 선택해 하위평균가가 적용받으면 6억 원 이하 요건을 충족해 저금리 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 여기에 MCG(모기지신용보증)를 결합해 방공제 없이 한도를 채우고, 생애최초 취득세 감면까지 더해 초기 비용을 더욱 아낄 수 있다.
◆ 향후 전망 및 전문가 제언... ‘금융 지능’이 부의 격차 가른다
심각한 저출생 시대를 맞아 정부의 부동산 정책 기조는 명확하다. 결혼을 하고 아이를 낳는 이들에게 주거 사다리를 우선 제공함으로써 자산 증식의 기회를 몰아주는 구조다. 실제로 신생아 특례대출의 소득 요건 완화와 신규 분양 시 출산 가구 우선 공급 등은 ‘국가가 공인한 재테크 찬스’나 다름없다.
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