강남 하락·외곽 급등…4년7개월 만에 '양극화 제동'
대출 규제에 전세난까지…15억 이하 단지 신고가 행진
서울 매수세 경기권 확산…용인·화성 등 경기 집값 '급등'
양도소득세 중과 유예 종료 시한이 한 달 앞으로 다가오며 서울 아파트 시장에 이른바 '키 맞추기' 장세가 나타나고 있다. 다주택자 매물이 늘어난 강남권 등 상급지는 급매가 쏟아지며 가격이 하락한 반면, 서울 외곽지에는 매수세가 몰리며 가격이 급등하는 양상이다.
9일 한국부동산원에 따르면 3월 다섯째 주 기준 관악구(0.26%), 구로구(0.24%), 노원구(0.24%) 등 서울 외곽 지역은 서울 아파트 평균 상승률인 0.12%의 두 배가 넘는 가파른 오름세를 기록했다.
반면 강남구(-0.22%)를 비롯해 서초구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권 상급지는 일제히 하락세를 유지하고 있다.
서울 외곽 지역 주요 단지에서는 억대 신고가도 속출하고 있다. 구로구 신도림동 '신도림우성5차' 전용 79㎡는 지난달 5일 11억5000만원에 신고가를 기록하며 전년 최고가(8억9000만원) 대비 2억6000만원(29.2%) 급등했다.
관악구 봉천동 '관악푸르지오' 전용 84㎡(10억5000만원→13억1000만원), 노원구 월계동 '동신아파트' 전용 71㎡(6억1000만원→8억5000만원) 등도 연달아 직전 고점을 갈아치웠다.
상급지가 주춤한 사이 하급지 가격이 올라오면서 아파트 가격 양극화는 완화되는 추세다. KB부동산에 따르면 올해 3월 서울 아파트 5분위 배율은 6.8로 전월(6.9) 대비 0.1배 낮아졌다. 5분위 배율은 아파트 상위 20%의 평균 매매가격을 하위 20%의 가격으로 나눈 값으로, 수치가 높을수록 가격 격차가 크다는 의미다. 서울 아파트 5분위 배율이 하락한 것은 2021년 9월 이후 4년7개월 만이다.
외곽 지역으로 주택 매수세가 몰린 것은 대출 규제 영향이 크다. 지난해 10·15 대책으로 25억원 이상 고가 주택의 대출 한도는 2억원으로 묶인 반면, 15억원 이하 아파트는 최대 6억원까지 가능해 자금 부담이 낮은 중저가 단지로 실수요가 집중됐다.
매수세 유입은 거래 지표에서도 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 15억원 이하 아파트의 올해 거래 비중은 81.7%로 전년(74.1%) 대비 7.6%포인트(p) 늘었다. 매매수급지수 또한 중저가 아파트가 밀집한 동북권과 서남권이 각각 103.6, 106.3을 기록하는 등 상승세를 이어가고 있다.
전세난도 외곽 지역 매수 쏠림을 부추기고 있다. 올해 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 2만3060건에서 이달 8일 1만5441건으로 33.1% 급감하며 품귀 현상을 보이고 있다. 전세 물량 감소에 따라 서울 전셋값은 지난해 2월 이후 60주 연속 상승세를 이어가고 있다.
일각에선 서울 외곽 단지의 집값 강세가 이어지면 주택 매수세가 인접 경기 지역으로 확산될 가능성도 제기된다. 실제 한국부동산원에 따르면 지난 2월 경기 아파트 매수자 1만3576명 중 서울 거주자는 15.4%(2088명)를 차지해 전년 동기 대비 3.8%p 늘었다.
서울발 매수세가 유입되며 경기권의 집값도 오름세를 보이고 있다. 3월 5주 차 기준 경기 용인시 수지구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 올라 수도권 상승률 1위를 기록했으며, 화성 동탄구(0.34%), 용인 기흥구(0.32%) 등 지역도 일제히 큰 폭의 오름세를 보이고 있다.
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