https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2026/04/01/RPKORFEOIBGYNJHROXL5IPVN24/

김윤덕 국토장관 "전·월세 문제 심각"…상가→주택 전환 등 공급 확대 방안 검토

 

 

 

지금 공실 연이어 나오면서도 계속 짓고 있는  지식산업센터 ( 구 아파트형 공장) 들 구제해준다고 저런 이야기 나오나본데.

 

애초에 말도 안되는게.  이전에 하려다가 실패한 정책임. 

 

26년 2월20일 기사
https://www.news1.kr/realestate/general/6073058

"비주택 리모델링은 2020년 문재인 정부가 발표한 2·4 주택공급 대책의 일환으로 도입됐다. 도심 내 유휴 상업·업무시설을 활용해 단기간에 주택을 확보하겠다는 취지다. 공실 상가, 오피스, 숙박시설, 노유자시설 등을 매입하거나 임차한 뒤 주거용으로 용도를 변경해 공공임대주택으로 공급하는 구조다.

 

초기에는 도심 내 빠른 공급이 가능하다는 점에서 주목받았지만, 2022년 이후 신규 사업지 발굴은 사실상 중단됐다.

 

기존 건물을 주거 기준에 맞게 바꾸는 과정에서 바닥 난방 설치, 욕실·주방 신설, 배관·전기 설비 교체 등 대규모 구조 변경이 필요해 공사비가 크게 늘었기 때문이다. 공사 기간이 길어지고 채광·환기·주차장 기준을 충족하기 어려운 점도 사업성을 떨어뜨린 요인으로 지목된다."

 

 

... 

 

 

아무튼 규제 `합리화` 하고 지으면 되는거 아니냐고? 

 

사람이 최소한으로 살수 있는 기준을 낮추면 생기는 문제.

 

슬럼화

 

구룡성채라던가. 

 

 

위에 나온 이야기를 AI에게 정리시킨 결과 

". 배관, 주방, 화장실: 사실상 '전면 개조' 수준입니다

상가나 지식산업센터는 원래 사무 또는 영업용으로 지어졌기 때문에, 각 호실마다 개별적으로 화장실과 주방을 갖추는 배관 시스템이 아예 없습니다.

• 기술적 문제: 호실마다 새로운 상·하수도 및 환기 덕트를 설치하려면 바닥을 전부 뜯고, 기존 골조에 구멍을 뚫는 대대적인 공사가 필요합니다.

• 비용 문제: 이로 인해 공사비가 일반 리모델링 수준을 훨씬 넘어 사실상 '재건축' 수준의 비용이 발생합니다. 이 비용을 누가 부담할지가 가장 큰 난제입니다.

2. 채광, 난방, 층간소음: 주거용 건축기준을 맞출 수 있을까요?

상업시설은 주택과 건축 기준 자체가 다릅니다.

• 채광과 이격 거리: 주택은 햇빛이 들어야 하지만, 상가는 건물 간 거리가 좁아도 허용됩니다. 주거용으로 바꾸려면 현재의 밀집된 구조로는 채광 기준을 맞추기 어렵습니다.

• 난방 및 단열: 개별 난방 설비가 없거나, 주거용 대비 단열 기준이 낮은 경우가 많아 추가 공사가 필수적입니다.

• 층간소음: 상업시설은 층간소음 규제가 주택보다 훨씬 낮습니다. 주거용으로 전환하려면 바닥 구조를 보강해야 하는데, 이 또한 막대한 비용이 듭니다.

3. 주차장 확보: 가장 뼈아픈 현실입니다

주차 문제는 건축주에게 가장 큰 부담입니다.

• 기준 차이: 사무실이나 상가는 건물 면적(㎡)당 주차 대수를 정하지만, 주거시설은 가구(세대)당 주차 대수를 정합니다.

• 주차 대수 폭증: 예를 들어 한 층을 10가구로 나누면, 그만큼의 주차 공간을 새로 확보해야 합니다. 땅값이 비싼 도심에서 부족한 주차 공간을 기계식 주차장이라도 설치해 마련하려면, 추가 공사비와 공간 확보라는 어마어마한 숙제가 생깁니다.

4. 교통 유발 문제: 주거지가 되면 부담금 구조가 바뀝니다

교통 문제는 이중적입니다. 상업시설에서 주거시설로 바뀌면 교통 유발부담금 자체는 줄어들거나 면제될 가능성이 있습니다. 교통유발부담금은 원래 백화점, 대규모 점포 등 교통 혼잡을 유발하는 시설에 부과하는 것이기 때문입니다.

하지만 문제는 인프라입니다. 원래 상업지역은 출퇴근 시간대만 혼잡한 반면, 주거지로 바뀌면 24시간 인구가 유입됩니다. 그런데 상가 밀집 지역은 학교, 공원, 공공시설 등 주거 기반 인프라가 부족한 경우가 많아, 오히려 지역 전체의 교통 체증과 주차난을 가중시킬 수 있습니다."

 

재건축 수준으로 공사비를 쏟아부어도, 교통 외부요인 (주차장, 교통체증유발) 문제 해결이 안됨. 

기존에 건축법 맞춰서 건물 짓고, 용도변경한 사람들 그냥 헛돈 쓴 바보 만들고,

인근의 주택과 아파트의 부동산 가격도 (환경을 과밀화하고 악화시켜서) 떨어지게 만드는 상황임. 

저렇게 만들어봐야. 사람들이 불편하다고 돈 모아서 나갈 수 밖에 없음.

그럼 안좋은거 뻔히 알고, 문제많은거 아는데. 돈이 없어서 들어오는 사람들이 잘 관리할까? 

아파트처럼 관리주체가 있는 것도 아니고. 

당장 지산 공실 문제랑, 주택 공급 해결하겠다고. 엄청난 돈을 들여서 빠르면 3년 길어봐야 10년안에 슬럼 양성하는셈임. 

 

https://v.daum.net/v/20260330081727266

"금감원, 은행 여신 현미경 점검 공실·미분양 급증에 은행 부실 우려 5대銀·기업銀 대출 25조 안팎 추정…연체율 1% 중동발 고금리 장기화 전망에 리스크 확대"

"지식산업센터는 중소·중견기업 공장과 사무실이 결합된 이른바 '아파트형 공장'이다. 약 4~5년 전 아파트 규제를 피할 수 있는 투자처로 주목받으며 서울 가산디지털단지와 경기 하남 등을 중심으로 공급이 급증했다. 이 과정에서 은행들 역시 관련 대출을 공격적으로 확대했고, 담보인정비율(LTV)을 높게 설정해 분양가의 70~80% 수준까지 대출을 내주기도 했다.

하지만 수급 불균형과 금리 상승이 겹치면서 시장은 빠르게 냉각됐다. 한국부동산개발산업연구원에 따르면 지난해 7월 기준 수도권 지식산업센터 공실률은 55%, 평균 미분양률은 40%에 달한다"