오는 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료된다. 집주인의 세금 문제가 세입자와 무슨 상관이냐 싶겠지만, 이 날짜는 1인가구 세입자에게도 중요한 변수다.

집주인의 선택이 전세 계약의 운명을, 나아가 내가 사는 방의 조건을 바꿀 수 있기 때문이다.

양도세 중과, 4년간 멈춰 있었다

다주택자 양도소득세 중과 유예조치는 부동산 시장 거래 활성화를 위한다는 명분으로 2022년 5월부터 시행됐다. 그간 조정대상지역에 집을 두 채 이상 가진 집주인이 팔더라도 중과세 없이 기본 세율만 냈다. 4년간 연장과 연장을 거듭해 온 유예가 이번에는 끊겼다.

5월 10일부터는 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트의 세율이 가산된다. 장기보유특별공제 혜택도 사라진다.

국세청이 공개한 계산 사례에 따르면 15년 보유한 조정대상지역 내 주택(양도가액 20억원, 취득가액 10억원)을 파는 2주택자의 경우, 유예 기간 중 산출세액은 약 2억5700만원이지만 유예 종료 후에는 약 5억8300만원으로 늘어난다.

정부는 연장 없이 종료를 확정했다. 다만 계약일 기준 보완책은 마련했다. 5월 9일까지 매매계약을 완료하는 경우 잔금 지급·등기까지는 조정대상지역별로 4~6개월의 유예 기간을 둔다. 강남3구·용산구는 9월 9일, 신규 조정대상지역은 11월 9일까지 잔금과 등기를 마치면 중과세를 피할 수 있다.

매물 증가냐, 매물 잠김이냐

세입자 입장에서 주목할 것은 이 변화가 임대차 시장에 어떤 파장을 일으키느냐다. 시장 전문가들이 제시하는 시나리오는 크게 두 갈래로 나뉜다.

하나는 단기 매물 증가다. 이재명 대통령이 1월 23일 다주택자 양도세 중과를 예고한 이후, 2월 10일 기준 서울 아파트 매매 매물은 연초 대비 5.9% 증가했다. 세금이 확정되기 전에 팔고 나가려는 다주택자들이 움직이기 시작한 것이다. 이 과정에서 시세보다 저렴한 급매물이 나올 가능성도 있다.

그러나 이 매물이 세입자에게 직접 이익이 되는 것은 아니다. 급매물 출회로 집값이 일부 조정되더라도, 전세 보증금이 함께 내려가거나 세입자의 주거가 안정되는 구조는 아니기 때문이다.

다른 하나는 매물 잠김이다. 매도가 급하지 않은 다주택자들은 중과세 부활 이후 오히려 버티기 모드로 전환할 수 있다. 세율이 높아지면 다주택자들이 매도를 꺼리고 증여로 선회하면서 매물 잠김이 심화되고, 늘어난 보유세 부담이 임차인에게 전가되는 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

두 시나리오 중 어느 쪽이 현실이 되느냐는 매수자의 대출 여력과 규제 지역별 수요 여건에 달려 있다. 지역별로 흐름이 엇갈릴 가능성이 크다는 것이 시장의 공통된 분석이다.

전세의 월세 전환, 이미 진행 중이다

세입자에게 더 직접적인 위협은 전세의 월세화다.

서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶은 10·15 대책으로 갭투자가 원천 차단되면서 전세 매물이 급감하고 있다. 장기보유특별공제를 받기 위해 자기 집을 전세로 놓고 본인도 전세로 살던 고가 1주택자들이 자기 집에 입주하는 사례도 늘고 있어, 전세 공급 감소가 여러 방향에서 동시에 진행 중이다.

2026년은 수도권 입주 물량이 본격적으로 줄어드는 시점이기도 하다. 전월세 시장의 가격 변동성과 임차인의 주거비 부담이 예년보다 더욱 커질 것이라는 전망이 잇따른다.

월세 전환은 1인가구에게 특히 타격이 크다. 보증금을 줄이는 대신 매달 나가는 고정 지출이 늘어나는 구조는, 소득 대비 주거비 비중이 상대적으로 높은 1인가구의 가계에 직접 압박을 가한다.

계약갱신청구권, 타이밍이 전부다

이런 시장 흐름 속에서 1인가구 세입자가 당장 점검해야 할 것은 계약갱신청구권의 행사 가능 시점이다.

주택임대차보호법상 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 행사 기회는 딱 한 번이다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.

주의할 점은 묵시적 갱신과의 차이다.

계약 만료 전 아무 말 없이 자동 연장된 경우는 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다. 갱신청구권은 별도로 명확한 의사표시를 해야 한다. 이미 묵시적으로 계약이 넘어간 상태라면, 아직 갱신요구권을 쓰지 않은 것이므로 다음 만료 시점에 활용 가능하다.

갱신청구권을 행사하면 임대료 인상폭은 기존 보증금의 5% 이내로 제한된다. 집주인이 전세를 월세로 전환하려 해도 임차인 동의 없이는 불가하며, 동의하는 경우에도 법정 전환율이 적용된다.

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