[파이낸셜뉴스] 수도권 아파트 시장에서 시세 15억원 이하는 '매수 마지노선'으로 불린다. 대출규제가 영향을 미쳤다. 주담대 한도가 15억원 이하는 최대 6억원이다. 반면 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 묶여있기 때문이다. 이런 가운데 서울 아파트 시장에서 15억원 이하 비중은 감소하는 반면 25억원 초과 비중은 증가하는 현상이 나타나고 있다.

15억 이하 비중 74%에서 65%로 '뚝'

부동산R114에 의뢰해 서울 아파트 매매 시세 구간별 가구수 비중을 분석한 결과 이같이 나타났다. 중간 가격 주택 비중은 감소하고 있고, 저가 아파트는 큰 변화가 없는 반면 고가 아파트는 늘어나고 있는 것이다.

세부적으로 보면 시세 15억원 이하 비중이 2023년에는 74%를 기록했다. 10채 중 8채 가량이 15억원 이하였다. 이 비중은 2024년 71%로 줄었고, 지난해 말에는 66%까지 떨어졌다. 올 2월 말에는 65%를 기록하고 있다.


눈길을 끄는 것은 6억원 이하는 큰 변동 없이 일정 수준을 보이고 있다는 점이다. 부동산R114 통계를 보면 서울 아파트 시세 6억원 이하 비중은 2020년 21%에서 2021년에는 8%까지 하락했다. 이후 시장 침체와 맞물리면서 2023년에 13%까지 늘었고, 이후 15%선에서 유지되고 있는 모습이다.

반면 6억 ~ 15억원 이하 비중은 2023년 62%에서 올 2월에 51%로 감소한 것이다. 15억원 이하 비중 감소 주요 원인이 6억 ~ 15억원대에서 나온 것이다.

초고가 주택인 25억원 초과 비중은 증가했다. 2023년에는 8%에 불과했지만 2024년에는 11%로 증가했다. 2025년 말 15%를 거쳐 올 2월에는 20%로 증가했다.

15억원 이하...'매수 마지노선 되나?'

이같은 현상에 대해 업계 한 관계자는 "대출규제 영향 등으로 최근 들어 거래 10건 중 8~9건이 15억원 이하로 채워질 정도"라며 "결국 15억원 이하 쏠림이 신고가로 연결되면서 해당 구간의 가격 상승으로 이어지고 있는 것 같다"고 분석했다. 이어 "15억원 이하 주택은 강남과 달리 집값이 안 떨어진다는 희망도 깔려 있는 것 같다"고 말했다.

15억원 이하 아파트의 경우 30대가 핵심 매수 계층이다. 일선 중개업소에 따르면 역세권 대단지의 경우 매물이 나오는 즉시 거래된다는 소식이다.

반면 초고가 주택의 경우 현금 부자들의 ‘그들만의 리그’가 더 고착화 되는 모습이다. 고가주택이 몰려 있는 강남권 아파트 시장에서 15억원 이하는 비중은 극히 미미하다. 강남구의 경우 시세 15억원 초과 비중이 87%에 이른다. 서초구도 비슷한 수준이다. 송파구는 71%를 기록하고 있다. 대출 규제가 더 세지면서 현금 여력을 갖춘 일부 수요자만 접근할 수 있는 시장이 된 것이다.

한편 정부는 조만간 똘똘한 한 채와 다주택자를 겨냥한 추가 초강력 부동산 대책을 내놓을 예정이다. 보유세, 양도세 등 세제 개편은 물론 추가 다주택자 대출규제 등이 포함될 것으로 알려지고 있다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자

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