이선화 국회미래연구원 선임연구위원은 23일 국회에서 열린 ‘똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 방안’ 좌담회에서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 혜택으로 근로소득과 주택 양도소득 간 세율 격차가 지나치게 크다고 짚었다.
예컨대 같은 10년간 근로소득으로 10억원을 벌 때는 평균 세 부담이 각종 공제를 최대치로 적용해도 11.2%다. 반면 5억원에 매입한 주택에 10년간 거주한다고 가정하면 매도 시 차익이 10억원이어도 이에 대한 양도소득세율은 0.5%에 불과하다.
이 선임연구위원은 이 같은 혜택 때문에 주요 선호지역에서 불필요한 ‘거주 동결’ 효과가 나타난다고 설명했다. 은퇴 후 강남 등지를 떠날 유인이 충분한 고령자들도 실거주 1주택 보유에 따른 높은 기대이익 때문에 집을 팔지 않게 돼 젊은 실수요자들로의 손바뀜이 일어나지 못한다는 것이다. 그는 “실수요자가 필요에 따른 거주를 하게 만들려면 세제 개편에서 ‘거주’ 요건을 강화하는 것이 반드시 좋은 정책은 아니다”라고 말했다.
일정 금액 이하 주택에 대해서는 양도소득세를 아예 물리지 않는 것에 대한 문제제기도 있었다. 앞서 정부는 2021년 주택 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 대폭 상향했다. 이에 따라 1가구 1주택이고, 양도 시 주택가격이 12억원을 넘지 않으면 차익에 대해 세금을 내지 않는다.
김현동 배재대 경영학과 교수는 “주요 선진국 사례를 봐도 고가 주택이 아니라는 이유로 양도소득세를 아예 비과세하는 것은 지나치다”며 전액 비과세가 아니라 일정 금액만 공제하는 방안을 검토할 필요가 있다고 제안했다.
‘12억원’이라는 기준이 자의적이므로 손질이 필요하다는 의견도 나왔다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “‘왜 12억원인가’에 대한 근거가 부족하므로, ‘주택 중위가격의 일정 배수’ 등 명확하고 객관적인 기준을 제시해 합리화해야 한다”고 말했다. 미국처럼 양도 시 주택 가액이 아닌 발생하는 차익을 기준으로 과세 여부를 결정하는 방법도 있다.
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