[커피챗 경제]신혼부부 내집마련 잔혹사 ①
'생초 주담대' 위해 부모와 세대분리 필수
집 사려고 원룸 계약하는 MZ 신혼부부
결혼을 앞두고 '생애 첫 집'을 마련하려는 예비 신혼부부들이 늘고 있습니다. 하지만 많은 이들이 집을 사기 위한 주택담보대출을 알아보는 과정에서 예상치 못한 장벽을 만나곤 합니다.
부모가 주택을 소유하고 있을 경우, 자녀는 주민등록상 세대를 분리하지 않는 한 무주택자 신분으로 인정받을 수 없기 때문입니다. 특히 부모와 같은 세대를 구성하고 있는 이른바 '캥거루족' 신혼부부들에게는 큰 복병인 것이죠. 대출 자격을 얻기 위해 울며 겨자 먹기로 원룸이나 고시원을 계약하는 아이러니한 상황이 벌어지고 있습니다.
집을 사기 위해 또 다른 집을 구해야 하는 역설. 오늘 커피챗 경제에서는 많은 신혼부부가 마주할 이 웃기고도 서글픈 상황을 다뤄보도록 하겠습니다.
자가 없는 예비신랑 A대리 이야기
여러분들의 몰입도를 올려주기 위해, 결혼을 앞둔 예비 신랑이자 연봉 5000만원의 직장인 A대리 사례를 들어보겠습니다.
A 대리는 비슷한 벌이의 예비 배우자와의 결혼을 앞두고 있는데요. 이들 부부는 결혼 전에 신혼집부터 마련하기 위해 발 빠르게 예산에 맞는 아파트를 구했죠. 이후 대출 상품을 알아보러 은행에 방문했습니다.
이들 부부가 알아본 상품은 '생애최초 우대(이하 '생초')를 적용받은 주택담보대출'이었습니다.
생초는 말 그대로 살면서 처음으로 집을 사는 사람들을 위한 우대 조건을 말합니다. 일반 주택담보대출 상품보다 비교적 낮은 금리로 대출을 실행할 수 있죠. 사려는 집이 수도권이나 규제지역이 아닌 한 LTV(담보인정비율)도 높게 적용돼 대출한도를 더 많이 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.
A 대리와 그의 배우자는 주택을 소유한 이력이 없던 무주택자였습니다. 당연히 생초 우대를 받으며 대출을 실행할 수 있을 것이라 예상했죠. 하지만 예상 밖의 벽에 부딪혔습니다. A 대리와 그의 배우자 둘 다 아직 부모님 집에서 독립을 안 한 '캥거루 청년'이었다는 점이 발목을 잡은 것입니다.
"세대주인 부모님이 주택을 소유하고 계셔서 세대원인 저까지 무주택 요건에 해당이 안 된다고 하더라고요. 결국 대출 받기위해 월세 35만원짜리 원룸을 계약하고 별도로 전입신고를 해야 했습니다. 결혼 준비도 바쁜데 괜한 주거비가 추가로 나가니 답답할 따름입니다."
나만 무주택자면 되는 거 아니었어?
생초 우대를 받기 위해 대출을 신청하는 차주들은 무주택 요건을 만족해야 하는데요. 단순히 차주 한 사람만 무주택자여서는 안 됩니다. 주민등록등본상 '같은 세대'를 구성하고 있는 '구성원 전원이 무주택자'여야 하는 거죠.
여기서 세대란 주민등록표상 함께 등재되어 생계를 같이하는 가족 단위를 의미합니다. A 대리처럼 부모님과 함께 살면서 주민등록상 같은 세대를 구성하고 있다면, 부모님이 주택을 소유하고 있는 한 그들의 자녀도 유주택자로 분류되는 겁니다.
즉, 집을 소유하고 있는 부모님과 같이 사는 자녀들은 자격요건 미달로 생초 대출을 받을 수 없다는 뜻이죠.
유일한 방법은 '세대 분리'뿐입니다. 부모님 집과는 다른 주소지로 전입신고를 해서 주민등록상 별도 세대를 구성해야 하는 거죠.
그럼 세대분리하면 되는 거 아니야?
그렇습니다. 세대 분리하면 됩니다. 하지만 현실은 그리 녹록지 않은데요. 직계가족이 한 집에 살면서 세대 분리할 수 있는 경우는 거의 없습니다. 특히 아파트나 다세대처럼 같은 출입구와 부엌 등을 공유하는 주거형태라면 원칙적으로 불가능하죠. 결국 주소지를 이전할 별도의 주거 공간을 마련해야만 합니다.
만약 부부 중 한 명이 이미 독립해 세대 분리가 완료된 상태라면 비교적 해결하기 양호합니다. 나머지 한 쪽이 미리 예비 배우자의 거주지로 주소를 옮기면 되니까요.
하지만 A 대리 사례처럼 부부 모두가 현재 부모님 밑에서 살고 있다면 난이도가 훨씬 올라갑니다. 대출을 받으려면 세대 분리를 위한 원룸부터 알아봐야 하는 처지에 놓인 것이니까요.
이 과정에서 별도의 추가 주거비용과 시간, 발품까지 써야한다는 문제가 있죠.
서울 기준으로 평균적인 원룸 월세는 보증금 1000만원에 월 50만~70만원 수준. 고시원도 월 30만원 이상은 각오해야 합니다. 집을 사기 위한 대출을 받으려면 또다른 집을 구해야하는 딜레마가 발생하는 겁니다.
정책대출은 좀 다르다던데?
일부 정책금융 상품도 차주의 주택 소유 여부에 따라 대출 가능 여부가 결정되는데요. 그래도 몇몇 예외사항을 두는 등 조건이 비교적 유연한 편입니다.
가령 주택도시기금에서 공급하는 '디딤돌대출'은 원칙적으로 '세대주 포함한 세대원 전원'이 무주택자여야한다는 규정이 있는데요. 예외적으로 3개월 이내에 결혼할 예정인 세대원은 예비 세대주 신분으로 간주합니다. 거기에 주택을 소유하고 있는 부모님의 나이가 만 65세가 넘어갈 경우 무주택자로 인정받을 수 있죠.
한국주택금융공사(HF)의 '보금자리론'은 처음부터 예비 세대주와 그 배우자의 주택보유 현황만을 살펴봅니다. 거기에 이미 어느 한쪽이 1주택자라고 해도 대출 신청이 가능합니다. 3년 이내에 원래 갖고 있던 주택을 처분하겠다는 조건으로 대출 승인받을 수 있죠.
위 정책대출의 예외 조건을 활용하면 별도로 세대분리할 수고를 덜 수 있습니다.
하지만 신혼부부 모두가 정책대출 혜택을 보기는 어렵습니다. 이들이 디딤돌 대출이나 보금자리론을 받으려면 연소득 요건을 맞춰야 하죠. 두 대출상품 모두 부부 합산 연소득 8500만원 이하인 경우에만 신청할 수 있습니다.
맞벌이 신혼부부의 평균 연소득이 9388만원(2024년 기준)에 달하는 상황에서, 이 소득 기준을 충족하는 부부는 생각보다 많지 않습니다.
2024년 맞벌이 신혼부부 비중 및 평균 연소득 변화./그래픽=비즈워치
게다가 국가데이터처 자료에 따르면 이러한 초혼 신혼부부의 맞벌이 비중은 전체 신혼부부의 59.7%에 달합니다. 상당수가 소득 기준 때문에 정책금융의 혜택에서 배제되고 있는 셈입니다.
부부 합산소득이 1억이 넘어가는 A 대리 부부도 마찬가집니다. 결국 정책대출의 수혜를 받지 못하고 시중 은행의 주택담보대출을 알아볼 수밖에 없는 상황인 것이죠.
주담대, 왜 이렇게 달라?
시중은행이 이처럼 엄격한 잣대를 적용하는 데는 이유가 있습니다. 정책대출은 정부 재원이나 공적 보증이 뒷받침되지만, 시중은행은 대출 부실이 발생할 경우 자체적으로 손실을 감당해야 하기 때문인데요. 게다가 최근 금융당국의 가계대출 관리 압박까지 거세지면서 은행들은 리스크 관리에 더욱 민감해진 상황입니다.
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https://n.news.naver.com/mnews/article/648/0000044559
