보증금 높은 집은 대출 최대 ‘1억’
시세 15억 기준, 필요현금 5억 더 늘어
“현금 충분한 무주택자는 기회...
총금액 낮거나, 월세낀 물건 공략해야"
13일 부동산업계에 따르면 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 올 5월9일 종료하면서 세입자가 있는 주택을 매도할 때 실거주 의무를 제한적으로 완화하는 등 보완 조치를 시행하기로 했다. 다주택자가 무주택자에게 팔 때만 규제가 완화된다.
매수자는 분양권·입주권을 소유해서는 안 되고 일시적 2주택 목적도 불가하다. 5월9일까지 실제 대금을 주고받고 계약한 주택이면서 4~6개월 사이에 잔금을 치르는 조건이다. 실거주 의무 유예는 최장 2년(2028년2월11일)이다. 그 전에 세입자의 계약기간이 끝나는 즉시 입주해야 한다.
거래 성사를 가르는 관건은 매도주택의 보증금이 어느 수준인지, 결과적으로 대출은 얼마나 받을 수 있을지에 달려있다는 게 전문가들의 분석이다. 전세 낀 매물은 주택담보대출이 제한돼서다.
예를 들어 시가 15억원인 주택에 6억원 전세가 껴 있다면 이미 담보인정비율(LTV)이 40%다. 잔금과 즉시 입주한다면 6억원의 대출을 받고 9억원을 마련하면 되지만 세낀 매물은 대출이 나오지 않는다. 입주 시점에만 전세금을 반환해주기 위한 대출 1억원을 받을 수 있다. 결과적으로 9억원이 아닌 14억원의 현금이 필요한 셈이다. 15억원은 지난해 12월 기준 서울 아파트의 중위가격이다.
다만 세입자가 4~6개월 안에 나가는 매물은 대출 제약에서 자유롭다. 잔금 시점에 주택담보대출을 받아 40%를 조달하면 된다. 이런 집은 무주택자뿐 아니라 다주택자 등 누구나 매입할 수 있기 때문에 수요 경쟁은 상대적으로 치열할 전망이다.
현금이 충분하지 않다면 서울이나 경기도 외곽 지역에 상대적으로 가격이 저렴한 매물을 노려볼 수 있다. 또 반월세 등 기존 보증금이 많지 않은 주택을 적극적으로 공략할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005251077?sid=101
