보증금 30억원 묶이느니…미국 주식·채권 굴려 ‘월세’ 내고도 남는 장사
용산·강남 초고가 월세 매물 ‘품귀’…보증금 0원 ‘깔세’형 계약까지 등장
2026년 입주 가뭄 ‘부르는 게 값’…전세의 월세화, 부촌선 이미 투자전략

 

“사장님, 전세는 됐고요. 보증금 제일 적은 월세로 찾아주세요. 월 1500만원까지는 그냥 비용 처리하면 됩니다.”  

 

30일 오후, 서울 용산구 한남동의 한 고급 주택 전문 중개법인에서 들은 대화입니다. 상담하러 온 50대 사업가 A씨는 보증금 30억원짜리 전세 매물을 권하는 중개사에게 손사래를 쳤습니다. “그 돈 박아두면 바보”라는 게 그의 지론이었습니다. 불과 몇 년 전만 해도 “전세 없어서 못 들어간다”며 아우성이던 곳인데, 공기가 완전히 달라졌습니다.  
 
일반 서민들에게 월세는 ‘주거비 부담’이자 ‘사라지는 돈’이지만, 지금 강남과 용산의 자산가들에게 월세는 가장 트렌디한 ‘투자 기법’이 되었습니다. 1년에 2억원 가까운 생돈을 월세로 태우면서도 웃는 부자들의 속사정, 현장에서 들어보니 그들의 계산기는 이미 다르게 돌아가고 있었습니다.  
 
◆“보증금 뺄게요”…月 1000만원 우습게 아는 ‘큰손’들  
 
2026년 새해 벽두부터 임대차 시장에 ‘초고가 월세’ 광풍이 불고 있다. 금리는 내려갔다지만, 자산가들은 여전히 목돈을 전세 보증금으로 깔고 앉는 것을 극도로 꺼리는 분위기다.  
 
국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 입이 떡 벌어지는 거래가 속출했다. 서울 용산구 원효로1가 ‘용산더프라임’ 전용 241㎡(펜트하우스)는 이달 초 보증금 한 푼 없이 ‘월세 1530만원’에 계약됐다. 1년 치 월세만 합쳐도 1억8360만원이다. 지방 중소도시 아파트 한 채 값을 1년 임대료로 지불하는 셈이다.  
 
강남권도 ‘억’ 소리 나기는 마찬가지다. 강남구 신사동 ‘압구정하이츠파크’는 보증금을 4억원으로 낮추고 월세 1400만원을 받는 조건으로 세입자를 구했다. 성수동의 랜드마크 ‘트리마제’ 역시 전용 84㎡ 국민평형이 월세 1100만원(보증금 3억원)에 거래됐다.  
 
청담동의 B 공인중개사는 “예전엔 집주인이 월세를 원하고 세입자가 전세를 원했는데, 지금은 정반대”라며 “세입자가 먼저 ‘보증금 1억원을 줄일 때마다 월세를 얼마 더 내면 되냐’고 역제안을 해온다”고 귀띔했다.  
 
◆부자들의 계산법 “30억 묶느니 굴린다”  
 
왜 이런 현상이 벌어질까. 자산가들의 답은 명쾌했다. ‘유동성 확보’와 ‘세금 회피’다. 강남에 거주하는 대기업 임원 C씨는 “전세 보증금 30억원을 은행 예금에만 넣어놔도 연 이자가 1억원 가까이 나오고, 미국 주식이나 채권에 투자하면 기대 수익은 그 이상”이라며 “월세 1억원을 내더라도 나머지 차익이 남는데 왜 목돈을 섞이느냐”고 반문했다. 자산가들에게 전세는 기회비용을 날리는 ‘손해 보는 장사’가 된 것이다.
 
세금 문제도 크다. 고액 전세 보증금은 자금 출처 조사의 타깃이 될 수 있고, 건강보험료 산정 등에서도 불리하게 작용할 수 있다. 반면 월세는 사업자의 경우 비용 처리가 가능하거나, 자산 노출을 최소화할 수 있는 수단이 된다.  
 

KB금융지주 경영연구소 보고서에 따르면 금융자산 10억원 이상 부자는 47만명을 넘어섰다. 월 1000만원대 주거비를 ‘소비’가 아닌 ‘운용 비용’으로 감당할 체력이 되는 수요층이 그만큼 두터워졌다는 방증이다.  
 
◆2026년 ‘공급 절벽’…“월세, 부르는 게 값 될 것”  
 
문제는 앞으로다. 전문가들은 이러한 고액 월세 현상이 올해 더욱 심화될 것으로 내다본다. 서울 아파트 입주 물량이 씨가 말랐기 때문이다.  

 

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