연이은 대책에도 오름세 ‘굳건’…내년에도 2~3% 상승 전망
추가 공급 대책, 실효성 無…지선 이후 세제개편 본격화할 듯
시장 불확실성 가중…거래세 낮춰 ‘매물 출회’ 유도 필요성↑
올 들어 6·27, 9·7, 10·15 대책 등 정부의 부동산 대책이 연이어 발표됐지만 서울 등 수도권 집값은 좀처럼 잡히지 않고 있다.
이재명 대통령도 “집값 대책이 없다”며 정책의 한계와 문제 해결의 어려움을 에둘러 인정한 모습이다. 내년에도 집값 상승세가 계속될 거란 관측이 우세한 가운데 정부가 결국 보유세 강화 등 세제 개편 카드를 꺼내 들지 관심이 쏠린다.
15일 대한건설정책연구원의 ‘2026년 건설·주택 경기전망’에 따르면 내년 수도권 주택 매매가격은 공급 지연과 매수심리 회복 등의 영향으로 올해보다 2~3%가량 더 오를 것으로 예상된다.
수도권 주택 착공 감소, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크, 3기 신도시 개발 지연 등 구조적 공급 부족 요인이 맞물리면서 집값 상승 압력이 유지될 거란 진단이다. 이에 따라 수도권 주택 전세 가격도 약 3% 가량 오를 것으로 내다봤다.
서울 전역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 매물이 줄고 거래는 소강상태를 보이고 있지만 가격 자체는 떨어지지 않아 집값 강세가 계속되는 모양새다.
이재명 대통령은 지난 5일 충남 타운홀미팅에서 “서울과 수도권 집값 때문에 요새 욕을 많이 먹는데 보니까 대책이 없다”고 언급하기도 했다. 강도 높은 수요 억제책을 내놓았음에도 부동산 시장 안정에는 뚜렷한 한계가 있음을 인정한 셈이다.
주택 시장의 비정상 흐름이 이어지는 가운데 업계에선 내년 주택 시장 주요 변수로 세제 개편을 꼽는다. 윤석열 정부가 추진한 다주택자 양도세 중과 유예는 내년 5월 9일 종료된다. 양도세 중과가 재시행되면 세 부담을 덜기 위한 매물들이 단기에 늘어날 가능성이 있다. 반대로 유예가 연장되면 매물 출회는 제한될 것으로 보인다.
이르면 올 연말 정부는 추가 공급대책을 발표하겠다고 했으나 입주까지 물리적 시간을 앞당기는 데는 한계가 있기 때문에 실효성을 거두긴 힘들다. 이 때문에 집값 상승세를 억누르기 위해 10·15 대책에서 예고한 것처럼 보유세 등 전반적인 세제 개편 카드를 활용할 수 있단 관측이 나온다.
특히 보유세 인상과 관련해선 다주택자뿐만 아니라 고가 1주택자도 포함될 거란 전망이다. 다만 내년 6월 지방선거를 의식한 듯 아직 정부의 세제 개편 방향이 뚜렷하게 제시되지 않아 시장 불확실성을 키운단 지적이 나온다.
전문가들은 보유세 강화 등 세제 개편안은 내년 6월 지방선거 이후 나올 것으로 예상하고 있다. 다만 세제 개편을 서두르지 않아도 세수 확보 효과를 거둘 수 있는 상황이긴 하다.
정부는 내년도 공시 가격 현실화율을 69%로 4년째 동결 결정했다. 하지만 올해 집값이 크게 뛰어 강남권 일대 고가아파트의 보유세는 30~40%가량 증가할 것으로 예상돼 자연스레 세수가 늘어나게 될 것으로 보인다.
이에 당장은 세제 개편보다 속도감 있는 주택 공급이 더 시급하단 견해가 나온다.
한 부동산 전문가는 “정부 정책에 대한 신뢰가 바닥을 친 상황에서 자칫 보유세 인상 등 세제 카드를 잘못 쓸 경우 시장 불안은 걷잡을 수 없게 된다”며 “내년 지방선거 이후 세제 개편안 방향이 정해지면 2027년부터 본격적으로 작동할 것으로 보이는데 그전에 다주택자와 고가주택 보유자들이 매도에 나서면 내년 주택 시장에도 큰 변수로 작용할 것”이라고 설명했다.
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