"월세 또박또박 나오고 3중 규제 피했다"…몸값 뛴 오피스텔

 

11월 서울 오피스텔 평균 가격, 2022년 10월 이후 최고가
"비규제 틈새·1인 가구 증가 등 호재·…‘옥석 가리기’ 필요"

 

"월세는 또박또박 나왔는데 가격도 안 오르고 해서 올해 초에 정리했거든요. 괜히 팔았나 싶네요."(서울 마포구에 오피스텔을 보유했던 50대 직장인)

 

서울 오피스텔 시장이 다시 주목받고 있다. 새 정부 들어 3차례의 고강도 규제의 사각지대에 놓여 있고 오피스텔의 주 수요층인 1인 가구가 가파르게 늘면서다. 다만 오피스텔 시장에서도 '옥석 가리기'는 필수라는 분석이다.

 

11일 KB부동산에 따르면 서울 오피스텔 평균 매매가격은 지난달 3억598만원을 기록했다. 역대 최고가다. 2022년 10월 기록한 최고가인 3억553만원을 넘어섰다.

 

서울 오피스텔 매매가격지수도 11월 125를 기록했다. 2023년 2월(125.1) 이후 33개월 만의 최고치다. 매매가격지수는 2022년 11월 0.01% 하락을 시작으로 지난해 12월까지 26개월 연속 둔화했다. 올해 1월 보합에 접어든 이후 9개월째 오름세다.

 

새 정부 들어 아파트 가격 안정을 위해 6·27 대책, 9·7 대책 등이 쏟아졌다. 특히 10·15 대책에선 서울 전역과 경기 12곳의 아파트에 대해 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 등 규제가 모두 적용돼 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%도 줄었다.

 

하지만 오피스텔은 서울 전역과 경기도 12곳을 '3중 규제'(토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역)로 묶은 정부 조치에서 벗어나 있다. 건축법상 비주택인 준주택에 해당하기 때문이다. 이 때문에 여전히 LTV 70%가 적용된다. 자금 조달이 아파트보다는 유리하단 얘기다. 게다가 전입 의무가 없어 실거주뿐만 아니라 임대 목적의 자산 운용 수단으로 활용할 수 있다.

 

1인 가구가 가파르게 늘고 있다는 점도 오피스텔에 대한 관심을 늘리고 있다. 국가데이터처(옛 통계청)가 발표한 '2025 통계로 보는 1인 가구'에 따르면 지난해 1인 가구는 804만5000가구로 집계됐다. 2021년 716만6000명으로 700만명대에 올라선 이래 3년 만에 800만명을 넘었다. 1인 가구 비중은 2019년 30%, 2023년 35% 등 해마다 최고치를 새로 쓰고 있다. 지역별로는 서울이 39.9%로 가장 높았다.
 

부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 오피스텔은 주로 출퇴근이나 통학이 편리한 역세권, 대학가를 중심으로 공급된다. 혼자 생활하기에 관리가 쉽고 경제적 부담이 적어 단독 거주 비중이 특히 높게 나타난다는 설명이다.

 

현장에서도 일부 오피스텔은 신고가를 기록하는 등의 모습이 포착된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 신천동에 있는 '한실잠실코아' 전용면적 63㎡는 지난 1일 11억8000만원에 손바뀜해 신고가를 기록했다. 지난 9월 거래된 8억7500만원보다 3억500만원 뛰었다.

 

서울 마포구 공덕동에 있는 '공덕푸르지오시티' 전용 34㎡도 지난 4일 3억1000만원에 손바뀜해 지난 10월 거래된 2억8500만원보다 2500만원 올라 신고가를 기록했다.

 

장선영 부동산R114 책임연구원은 "지난해부터 이어진 오피스텔에 대한 규제 완화 흐름과 올해 반대로 강화된 수도권 주요 지역 아파트 규제가 맞물리면서 오피스텔 거래가 3년 만에 최다 수준을 기록하는 등 회복세를 보이고 있다"고 했다. 이어 "전세 사기 등으로 월세를 찾는 수요가 늘어나면서 오피스텔 수익률도 개선되는 모습"이라고 부연했다.

 

다만 유의할 점도 있다. 오피스텔은 명확한 한계를 가져서다. 오피스텔은 재건축이나 리모델링이 현실적으로 어렵다. 또 아파트에 비해 가격 상승 여력도 제한적이고 환금성도 떨어진다.

 

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