그런데 이 개발이익이 특정 민간 개발사에 집중될 가능성이 큰 것으로 한겨레21 취재 결과 확인됐다. 오 시장 당선 이후 세운4구역 토지를 미리 매집한 민간 개발사가 이 구역 개발이익의 30% 가까이 가져가는데, 서울시는 용적률을 높이면서도 초과이익을 환수할 장치를 만들지 않았고, 사업시행을 맡은 서울주택도시개발공사(SH)는 공사비의 4%만 수수료로 받기로 한 사실이 드러난 것이다.
오 시장이 재보궐선거에서 당선된 2021년 4월 이후부터 ‘세운지구 재정비 가이드라인’이 발표된 2022년 사이, 세운3구역과 세운6구역 재개발 시행사이던 한호건설그룹은 자회사 등의 명의로 세운4구역 토지를 집중 매입했다. 한겨레21이 종로구 종로4가·예지동·장사동 일대의 세운4구역 지적도를 바탕으로 302개 필지의 등기부등본을 떼어 전수조사해보니, 한호건설그룹의 자회사인 로스타·에이치케이에스(HKS)인베스트먼트·더센터시티가 32개 필지의 토지소유권을 가진 것으로 확인됐다. 이는 전체 필지 면적의 10.6%에 이른다. 302개 필지 가운데 서울시와 SH 등 시정부가 소유한 필지를 제외하고 민간이 보유한 땅은 모두 118개 필지인데, 이 가운데 한호건설그룹이 소유한 땅이 27.1%에 이르는 것이다.
세운4구역에서 SH가 수용한 토지는 전체 필지 면적의 60%가량이다. 그런데 SH는 개발이익을 배분받더라도 공사비 등을 고려하면 얻는 이익이 거의 없다. 서울시가 공개한 ‘세운4구역 도시정비형 재개발사업’ 문건을 보면, SH는 세운4구역 개발과 관련해 ‘공사비의 4 % 수준’에 이르는 수수료를 받을 뿐이다. 그러니 나머지 39%의 토지주들이 빌딩이 완공된 이후 개발이익을 대부분 배분받게 되는데, 이 39%의 토지 가운데 한호건설그룹이 27.1%를 소유하고 있어 개발이익 중에서도 27.1%를 가져갈 수 있게 된다.
세운4구역 개발 상황을 잘 아는 한 관계자는 “시행사인 SH는 60%의 권리로 개발이익을 배분받더라도 공사비를 주고 나면 남는 게 거의 없다. 매몰비용도 만만치 않다”며 “용적률 상향으로 발생할 개발이익을 1조원대로 보는데, 여기에서 민간 토지주들에게 돌아갈 3900억원 상당의 개발이익 가운데 27.1%가 한 명의 민간 개발업자(한호건설그룹 신종전 회장)에게 돌아가는 게 지금의 세운4구역 개발 구조”라고 말했다.
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