“서울 전세난, 이제는 경기권을 삼킨다”…‘대출 규제·입주 절벽·매물 잠김’ 삼중고에 시장 경보음
서울의 전세난이 더는 서울만의 문제가 아니다.
잇단 대출 규제와 공급 축소가 겹치면서 수요가 경기권으로 이동하는 ‘전세 엑소더스’ 현상이 본격화하고 있다.
전문가들은 “지금의 흐름은 단기적인 가격 상승이 아니라 구조적 전환의 신호”라며 향후 2~3년간 만성적 전세 불안을 우려한다.
◆전세가격 3년 만에 최고…지표는 이미 ‘주의 단계’
19일 부동산업계에 따르면 10월 서울 아파트 중위전세가격은 5억7333만원으로 전월보다 503만원 상승했다.
1년 전보다 2666만원(4.9%) 오른 것으로, 2022년 11월 이후 3년 만의 최고치다.
전세 시장의 수급을 나타내는 전세수급지수도 157.7까지 치솟았다.
2021년 10월(162.2) 이후 가장 높은 수준으로, 지수 100을 넘으면 수요가 공급을 압도하고 있다는 의미다.
시장에서는 “전세 찾기가 갈수록 힘들어졌다”는 체감이 빠르게 확산되는 분위기다.
◆대출 규제 발표 이후 ‘매물 증발’…전세 물건은 어디로?
전세난을 촉발한 핵심 요인으로는 정부의 6·27 대책, 10·15 대책이 지목된다.
10·15 대책 이후 규제지역에서 전세대출을 받는 1주택자는 이자상환액이 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에 포함됐다.
그 결과 전세대출 한도가 낮아지고 자격 요건도 크게 까다로워졌다.
6·27 대책에서 소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 시행되며, 임대인은 전세 대신 월세·반전세로 돌리는 경향이 강화됐다.
부동산 중개업계에서는 이를 전세 매물 잠김 현상의 본격적인 촉매제라고 부른다.
◆입주 절벽…2026년까지 회복 어려운 구조
전세난이 장기화할 것이라는 우려의 핵심은 공급 축소다.
△2024년 서울 입주 물량 4만2835가구 △2025년 1만5347가구(–64.2%)△2027년에는 9684가구로 추가 감소가 예상된다.
이는 서울뿐 아니라 경기·인천 전세시장까지 동시에 압박하는 요인이다.
‘서울 입주 절벽 → 서울 전세가 급등 → 수요의 외곽 이동 → 경기권 전세난 심화’라는 연쇄 흐름이 이미 시작됐다는 분석이다.
◆전문가들 “지금은 전세시장 구조 전환기”
부동산업계 한 관계자는 “서울에서 경기권으로의 전세 이동은 단순한 가격 상승이 아닌 구조적 변화”라며 “대출 규제로 매매 전환이 어려워진 상황에서 공급까지 줄어드니 시장 압력이 외곽 지역으로 확산되는 것은 자연스러운 흐름”이라고 말했다.
이어 “전세수급지수가 150을 넘은 구간은 단기 조정으로 보기 어렵다”며 “2025~2027년 전세난의 만성화 가능성이 크다는 신호”라고 덧붙였다.
그러면서 “전세대출 규제가 강화되며 임차인이 선택할 수 있는 물건 자체가 줄었다”며 “이른바 ‘전세 매물 잠김’이 본격화했다”고 전했다.
그는 “서울 중위전세가격이 3년 만에 최고치를 찍었다는 것은 시장 체감이 이미 심상치 않다는 의미”라며 “입주 절벽이 본격화하면 지금의 상승은 ‘시작에 불과하다’는 분석도 많다”고 강조했다.
공급 감소가 예정된 상황에서 단기 전세대책만으로는 시장 안정이 어렵다. 중장기 주택 공급 전략이 필수라는 게 중론이다.
수요 억제만으로는 풍선효과가 발생한다. 서울을 묶어놓으면 경기·인천으로 전세난이 번지고, 결과적으로 수도권 전체가 불안해질 위험이 크다.
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전문 https://n.news.naver.com/mnews/article/022/0004083684
