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연간 20조 집행하던 수요자 대출, 尹집권 뒤 124% 폭증
경기 침체에도 집값 상승 이유는 '정책 대출'
올해도 매월 4조 집행…尹정부 기조 여전
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 윤석열 정부가 지난 2년간 정책대출을 통해 주택시장에 100조원을 투입한 것으로 나타났다.
경기 부진에도 서울 등 수도권이 집값이 지난 2023년부터 오름세를 보인 데는 정책대출이 상당 부분 기여했다는 지적이 사실로 확인됐다.
22일 연합인포맥스가 더불어민주당 문진석 의원실로부터 확보한 주택도시기금 집행 자료에 따르면 2023년과 2024년 수요자 대출(정책대출)로 각각 46조9천976억원, 54조7천187억원이 주택시장에 풀렸다.
2년간 주택시장에 풀린 정책대출만 101조7천163억원에 달했다.
2023년 정책대출은 2022년의 20조9천762억원과 비교하면 124% 증가했다. 2023년에는 매월 3조9천억원, 2024년에는 매월 4조6천억원이 주택시장에 투입됐다.
올해도 지난 4월까지 총 14조5천535억원의 정책대출이 주택시장에 풀려 월평균 4조원가량이 집행되고 있다.
주택도시기금의 수요자 대출은 무주택 서민이나 청년, 신혼부부 등을 위한 전세 및 주택구입을 지원하기 위한 정책대출을 말한다.
수요자 대출은 구입자금 대출(디딤돌 대출)과 전세자금 대출(버팀목 대출)로 나뉜다. 이외 신혼부부나 신생아 특례 대출, 청년 전세 대출 등도 각각의 성격에 따라 구입자금 대출과 전세 자금 대출에 포함된다.
국토교통부 관계자는 "(올해까지) 최근 3년간 수요자 대출인 구입·전세자금에 대한 지원이 상상 이상으로 늘어났다"라며 "23년과 24년에 연간 50조원씩 투입이 됐다"고 말했다.
그는 올해도 매달 5조원가량의 자금이 정책대출로 나간다며 "수요자 대출은 10~15조원대인 것이 정상 수준"이라고 말했다.
◇ 수요자 대출 증가 주범은…은행 쪽에서 '구멍'
수요자 대출이 이같이 늘어난 데는 은행을 통한 지원이 크게 늘었기 때문이다.
2020년~2024년까지 기금을 통한 정책대출 지원액은 연간 10조원 내외로 거의 변화가 없었다.
그러나 은행 재원을 통한 정책대출은 2022년에 7조8천억원 수준에서 2023년에 30조4천억원 수준으로 289%로 폭증했다. 거의 4배에 육박했다.
2022년은 한국은행이 기준금리를 인상하던 때다. 연초 1% 수준이던 기준금리는 연말에 3.25%까지 높아져 2023년부터는 금리가 3.5% 수준에서 계속 동결됐다.
금리인상 환경과 맞물려 정책 대출에 대한 수요가 늘었고, 정부가 청년과 신혼부부 등에 대한 정책 대출을 촉진하면서 상대적으로 저금리인 정책대출의 수요를 폭발시켰다.
은행들은 정부의 가계대출 관리 방침으로 기존 주택담보대출보다 금리가 낮은 정책대출을 지원하면서도 기금으로부터 이차보전을 받아 수익을 챙겼다.
이차보전은 낮은 정책금리와 시중금리와의 차이를 기금 자금으로 보전해주는 것을 말한다. 이차보전액은 은행 재원 대출 규모가 폭증한 2023년부터 직전의 두 배 수준으로 늘어났다.
2022년 은행 재원과 주택금융공사(HF)의 유동화 재원에서 보전된 이차보전액은 4천982억원이었으나 2023년에는 9천260억원으로 늘어났다. 2024년에는 1조3천889억까지 늘었다.
정부가 이자 차액을 보전해주고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증까지 더해지면서 은행들도 이를 마다할 이유가 없었다.
이차보전은 기금 재원을 적게 쓰면서 많은 대출을 내줄 수 있다는 점에서 효과적이지만, 가계대출 억제 기조 속에서도 정책대출이 크게 풀리는 데 일조했다.
결국 2020년~2022년까지 18조원~20조원대에 머물던 정책대출은 2023년~2024년에는 연평균 50조원대로 늘어났다.
◇ 수요자대출, 주담대 증가액과 맞먹어…집값 지지
문제는 이러한 정책대출이 별다른 고민 없이 풀리면서 주택가격을 밀어 올리는 역할을 했다는 점이다.
지난해 저출산 해소를 위한 방안의 일환으로 신생아 특례 대출이 도입돼 1년간 총 10조3천438억원이 집행됐다. 구입자금으로 7조6천711억원, 전세자금으로 2조6천727억원이 나갔다.
신생아 대출에서는 심지어 소득 요건을 2억원까지 완화하면서 대출 쏠림도 강화됐다. 소득 요건을 확대하는 데 대한 제대로 된 논의도 없었다.
한국은행 자료에 따르면 주택담보대출 잔액은 2020년 912조원대에서 2021년 985조원, 2022년 1천13조원, 2023년 1천64조원, 2024년 1천124조원으로 꾸준히 늘어왔다.
금융당국의 가계대출 관리 기조 속에서도 정책대출은 연간 50조원가량 집행되며 이를 무력화했다. 2023년과 2024년에 주담대 대출은 각각 51조원, 60조원 증가했다. 이는 해당 기간 집행된 정책 대출의 90% 수준이다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "이차보전으로 나가는 금액이 많지 않더라도 HUG의 보증이 있어 은행들에 그만큼의 시장이 열린 것"이라며 "보증 한도도 여러 정권을 거치면서 확대되면서 전세 지렛대로 활용됐다"고 지적했다.
이러한 구조는 전셋값을 떠받치고 전셋값은 또다시 집값을 밀어 올렸다.
가계대출 관리에도 지난해 서울의 주택가격은 3.18%가량 상승했다. 올해 들어서도 이미 1.38% 오른 상태다.
박준 서울시립대 국제도시과학대학원 교수는 "신혼부부 대출과 신생아 특례 대출에서 소득 등 대출 요건을 대폭 완화하고, 대상 주택과 대출한도를 크게 상향 조정해서 수요자 대출을 일으킨 점은 저소득층 주거 안정을 위해 효과적으로 쓰여야 할 기금이 후순위 사업에 대규모로 쓰이고 있다는 점에서 문제다"라고 말했다.
그는 "결과적으로 안정화 국면이던 부동산 시장을 다시 달아오르게 하는 불쏘시개로 쓰였다는 점에서 심각한 문제"라며 "반지하, 옥탑방, 고시원에서 사는 주거 상향대상 가구가 아직도 40만 가구가 넘는 상황에서 이렇게 기금을 본래의 목적에 맞지 않게 사용되었다는 것이 이 문제를 더욱 심각하게 봐야 하는 이유"라고 강조했다.
