가계대출 급증, 전세대출-디딤돌 대출 축소하겠다는 정부... 모순된 정책 기조
10월 현재
대출 정책 관련 가장 최근의 이벤트는 전세대출과 디딤돌 대출을 축소하겠다는 정부 발표였다. 정부는 전세대출을 억제하는 대책을 내놨다. 세입자가 전세금 대출을 신청하면, 집주인의 신용도를 평가해서 대출 여부와 액수를 정하도록 하겠다고 한다. 집주인이 신용도가 낮거나 이미 많은 대출을 받고 있다면, 세입자는 전세금을 대출받지 못하거나 원하는 만큼 대출받을 수 없게 된다.
또한 디딤돌 대출도 축소하겠다고 한다. 디딤돌 대출 프로그램은 무주택 서민이나 (저소득) 신혼부부가 생애 첫 주택(5억 원 이하)을 매입할 때 시중의 금리보다 낮은 금리로 빌려주는 제도다. 시중 금리와 낮은 정책 금리의 차이는 정부가 대신 내준다.
정부는 10월 14일 이 정책대출의 축소를 발표했고, 일주일 후인 10월 21일부터 시행하겠다고 했다. 이에 국민의 불평이 쏟아지자 시행 사흘 앞두고 갑자기 연기하겠다고 발표했다. 어지러울 지경이다.
7~9월
정부의 오락가락 정책은 이번이 처음은 아니다. 지난달(9월) 초에는 더 큰 혼란이 있었다. 7~8월 가계대출이 급등하면서부터 사달이 시작됐다. 8월 말 이복현 금융감독원장은 시중 은행들에 대출 억제를 요구했다. 너무 뜬금없는 소리였다. 왜냐하면 7월부터 적용 예정이던 스트레스 DSR의 시행도 시작 일주일 전에 갑자기 2개월 연기했던, 즉 대출 증가에 무심했던 금융당국이었기 때문이다.
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그러자 소위 '실수요자들'의 비판이 빗발쳤다. 언론 또한 실수요자라 불리는 사람들의 볼멘소리를 적극 보도했다. 대출할 수 있는 액수와 금리를 미리 확인하고 주택 매매계약을 체결했는데, 정부 정책으로 갑자기 이자 부담이 커졌다는 내용이 주를 이뤘다.
이에 이복현 원장은 며칠 뒤 다시 은행장들을 불러 "금리 인상으로 대출을 억제하는 방식은 너무 쉬운 방식"이라며 은행을 탓했다. 이 말은 금리 인상 대신 대출 총량을 제한하라는 말로 들리는 게 상식이다. 이에 따라 은행들은 선별적으로 대출하는 정책으로 급선회했다.
이를 '대출 할당'이라 부른다. 대출 목표액을 정해 놓고 그 선을 넘지 않도록 아예 대출하지 않는 방법이니, 가장 효과적인 대출 억제책이다. 하지만 이 방식의 문제는 대출 수요 중 무슨 기준으로 누구에게 대출할 것이냐는 점이다. 은행들은 이런저런 복잡한 규정들이 제시했지만, 큰 틀에서 보면 유주택자에 대한 대출은 제한하겠다는 것이었다.
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지난 봄
이 모든 것은 '안 그러다 갑자기' 돌변한 정책 운영 방식 때문이다. 지난 여름까지만 해도 정부는 대출을 억제하려는 의지가 전혀 없었다. 오히려 정부가 나서서 대량으로 직접 대출하기까지 하지 않았나.
대출 억제 결정의 직접적 원인은 지난 여름 동안 가계대출이 급증한 데에 있다. 결론부터 말하면, 아파트 가격과 거래량이 급증해서였다. 가계대출 통계를 보면, 최근 가계대출 증가는 주택담보대출이 주도했다. 같은 시기 주택 거래량과 가격도 급등했다. 그래서 정부가 진정으로 가계대출 증가를 바라지 않았더라면, 부동산 가격 안정화 대책에 집중했어야 한다. 그랬었나?
전국의 아파트 가격은 2021년 말을 기점으로 하락하기 시작했다. 최근에도 이 추세는 반전하지 않았다. 다만 서울의 일부 지역, 특히 가장 비싼 지역의 아파트 가격과 거래량이 반등했다. 그래서 이 지역의 평균 매매 가격과 건당 주택담보대출액도 크게 상승했다. 이것이 최근 가계대출 급등의 가장 큰 원인 중 하나였다.
여기에 정부의 책임이 없다고 할 수는 없을 것이다. 지난해부터 정부는 줄곧 부동산 가격을 떠받치는 정책으로 일관해 왔다. 사람들에게 아파트 가격이 반등할 것이라는 기대를 심어주기에 충분했다.
몇 가지 큼직한 정부 정책만 떠올려보자. 올해 초 총선을 앞두고 대통령은 전국을 순회하며 20여 차례의 '민생토론회'라는 것을 개최했다. 대통령이 가는 지역마다 지역 맞춤 정책을 약속했다. 지역 인프라 건설과 부동산 개발 정책이 대부분이었다(이 약속을 모두 지키려면 거의 1000조 원에 달한다는 언론 보도도 있었다). 또한, 올해 정부 재정도 상반기에만 65%를 집행하기로 했고, 실제로 1분기에만 41.9%, 상반기에 63.6%나 집행했다.
1월 초(1.10 대책)에는 서울의 그린벨트를 풀어 2만 가구의 아파트를 짓는다고도 했다가, 8월에는 이를 8만 가구로 확대한다고 발표했다. 여기에 민간 건설사가 아파트를 지었는데, 팔리지 않게 되면 한국토지주택공사(LH)가 최대 3만6000채까지 매입해 주겠다고도 했다.
부동산 개발 정책은 여기에 끝나지 않았다. 1기 신도시의 아파트 중 2만6000호를 재건축 선도지구로 지정하기로 했다. 이들에게는 용적률 인상과 같은 특혜가 주어질 것으로 전망하고 있다. 아파트 공급이 늘어나면 가격도 안정될 것이란 게 이 정책들의 명분이지만, 현실은 정 반대라는 점을 너무나 잘 안다. 거의 모든 부동산 개발과 재건축 소식은 가격 상승으로 결과한다.
정부의 아파트 가격 부양책의 백미는 정부가 직접 저리의 정책대출을 확대한 사실이었다. 지난해의 특례보금자리론에 이어 올해 초부터는 신생아특례대출을 신설해 '빚 내서 집을 사도록' 독려했다. 최근 안도걸 더불어민주당 의원(기재위)이 발표한 자료에 따르면, 지난해부터 올해 8월까지 가계 주택담보대출의 73%가 정책대출이었다. 나아가 정부는 내년에도 이 정책대출을 55조 원 제공할 것이란 언론 보도가 나왔다.
아파트 공화국
정부는 진정 가계부채를 관리할 의도가 있을까? 다른 말로, 정부는 아파트 가격을 안정화할 의지가 있는 것일까?
앞서 소개한 사례를 보면, 아파트 가격의 하락은 막고, 가계부채의 증가는 억제하는 것이 정부의 마음인 것 같다. 이 두 목표를 동시에 달성하려면, 빚 없이 집을 살 수 있어야 한다. 불가능하다. 정부도 모르지 않을 것이다.
정부의 첫 번째 목표는 부동산 가격 하락 방지였다고 평가함이 합당하다. 여기 소개한 모든 정책은 누가 봐도 부동산 부양책이다. 그것도 짧은 기간 동안 매우 빠르게 진행됐다.
왜 그랬을까? 총선 때문이라는 의심을 피하긴 어려워 보인다. 또는 집주인들을 정치적 지지기반으로 삼고 싶은지도 모른다. 문제는 국민 모두의 이익을 추구해야 하는 정치와 정책 과정에 부동산 부양책을 끌어들인 이유다. 우리나라에서 아파트는 '정치적 인질'이라는 사실이 가장 심각한 문제다.
더 중요한 점은 이런 모순적 정책 기조를 추진하고 관리할 능력을 현 정부가 갖고 있냐는 점이다. 내가 보기에, 전혀 그렇지 않은 것 같다. 목표가 일관되지 않다는 사실이 정책적 혼란의 근본적 원인이다. 또한 조직적 차원에서 보면, 일관되게 정책을 입안하고 추진하는 기구와 지도자, 즉 사령탑 자체가 존재하는지조차 의심하지 않을 수 없다. 이 무정부성이 금융위기로 번질까 나는 두렵다.
대출 정책 관련 가장 최근의 이벤트는 전세대출과 디딤돌 대출을 축소하겠다는 정부 발표였다. 정부는 전세대출을 억제하는 대책을 내놨다. 세입자가 전세금 대출을 신청하면, 집주인의 신용도를 평가해서 대출 여부와 액수를 정하도록 하겠다고 한다. 집주인이 신용도가 낮거나 이미 많은 대출을 받고 있다면, 세입자는 전세금을 대출받지 못하거나 원하는 만큼 대출받을 수 없게 된다.
또한 디딤돌 대출도 축소하겠다고 한다. 디딤돌 대출 프로그램은 무주택 서민이나 (저소득) 신혼부부가 생애 첫 주택(5억 원 이하)을 매입할 때 시중의 금리보다 낮은 금리로 빌려주는 제도다. 시중 금리와 낮은 정책 금리의 차이는 정부가 대신 내준다.
정부는 10월 14일 이 정책대출의 축소를 발표했고, 일주일 후인 10월 21일부터 시행하겠다고 했다. 이에 국민의 불평이 쏟아지자 시행 사흘 앞두고 갑자기 연기하겠다고 발표했다. 어지러울 지경이다.
7~9월
정부의 오락가락 정책은 이번이 처음은 아니다. 지난달(9월) 초에는 더 큰 혼란이 있었다. 7~8월 가계대출이 급등하면서부터 사달이 시작됐다. 8월 말 이복현 금융감독원장은 시중 은행들에 대출 억제를 요구했다. 너무 뜬금없는 소리였다. 왜냐하면 7월부터 적용 예정이던 스트레스 DSR의 시행도 시작 일주일 전에 갑자기 2개월 연기했던, 즉 대출 증가에 무심했던 금융당국이었기 때문이다.
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금융감독원장이 구체적인 대출 억제 방법은 알려주지 않았으므로, 은행들은 보통의 경우처럼 금리를 올리는 방법을 택했다.
그러자 소위 '실수요자들'의 비판이 빗발쳤다. 언론 또한 실수요자라 불리는 사람들의 볼멘소리를 적극 보도했다. 대출할 수 있는 액수와 금리를 미리 확인하고 주택 매매계약을 체결했는데, 정부 정책으로 갑자기 이자 부담이 커졌다는 내용이 주를 이뤘다.
이에 이복현 원장은 며칠 뒤 다시 은행장들을 불러 "금리 인상으로 대출을 억제하는 방식은 너무 쉬운 방식"이라며 은행을 탓했다. 이 말은 금리 인상 대신 대출 총량을 제한하라는 말로 들리는 게 상식이다. 이에 따라 은행들은 선별적으로 대출하는 정책으로 급선회했다.
이를 '대출 할당'이라 부른다. 대출 목표액을 정해 놓고 그 선을 넘지 않도록 아예 대출하지 않는 방법이니, 가장 효과적인 대출 억제책이다. 하지만 이 방식의 문제는 대출 수요 중 무슨 기준으로 누구에게 대출할 것이냐는 점이다. 은행들은 이런저런 복잡한 규정들이 제시했지만, 큰 틀에서 보면 유주택자에 대한 대출은 제한하겠다는 것이었다.
지난 봄
이 모든 것은 '안 그러다 갑자기' 돌변한 정책 운영 방식 때문이다. 지난 여름까지만 해도 정부는 대출을 억제하려는 의지가 전혀 없었다. 오히려 정부가 나서서 대량으로 직접 대출하기까지 하지 않았나.
대출 억제 결정의 직접적 원인은 지난 여름 동안 가계대출이 급증한 데에 있다. 결론부터 말하면, 아파트 가격과 거래량이 급증해서였다. 가계대출 통계를 보면, 최근 가계대출 증가는 주택담보대출이 주도했다. 같은 시기 주택 거래량과 가격도 급등했다. 그래서 정부가 진정으로 가계대출 증가를 바라지 않았더라면, 부동산 가격 안정화 대책에 집중했어야 한다. 그랬었나?
전국의 아파트 가격은 2021년 말을 기점으로 하락하기 시작했다. 최근에도 이 추세는 반전하지 않았다. 다만 서울의 일부 지역, 특히 가장 비싼 지역의 아파트 가격과 거래량이 반등했다. 그래서 이 지역의 평균 매매 가격과 건당 주택담보대출액도 크게 상승했다. 이것이 최근 가계대출 급등의 가장 큰 원인 중 하나였다.
여기에 정부의 책임이 없다고 할 수는 없을 것이다. 지난해부터 정부는 줄곧 부동산 가격을 떠받치는 정책으로 일관해 왔다. 사람들에게 아파트 가격이 반등할 것이라는 기대를 심어주기에 충분했다.
몇 가지 큼직한 정부 정책만 떠올려보자. 올해 초 총선을 앞두고 대통령은 전국을 순회하며 20여 차례의 '민생토론회'라는 것을 개최했다. 대통령이 가는 지역마다 지역 맞춤 정책을 약속했다. 지역 인프라 건설과 부동산 개발 정책이 대부분이었다(이 약속을 모두 지키려면 거의 1000조 원에 달한다는 언론 보도도 있었다). 또한, 올해 정부 재정도 상반기에만 65%를 집행하기로 했고, 실제로 1분기에만 41.9%, 상반기에 63.6%나 집행했다.
1월 초(1.10 대책)에는 서울의 그린벨트를 풀어 2만 가구의 아파트를 짓는다고도 했다가, 8월에는 이를 8만 가구로 확대한다고 발표했다. 여기에 민간 건설사가 아파트를 지었는데, 팔리지 않게 되면 한국토지주택공사(LH)가 최대 3만6000채까지 매입해 주겠다고도 했다.
부동산 개발 정책은 여기에 끝나지 않았다. 1기 신도시의 아파트 중 2만6000호를 재건축 선도지구로 지정하기로 했다. 이들에게는 용적률 인상과 같은 특혜가 주어질 것으로 전망하고 있다. 아파트 공급이 늘어나면 가격도 안정될 것이란 게 이 정책들의 명분이지만, 현실은 정 반대라는 점을 너무나 잘 안다. 거의 모든 부동산 개발과 재건축 소식은 가격 상승으로 결과한다.
정부의 아파트 가격 부양책의 백미는 정부가 직접 저리의 정책대출을 확대한 사실이었다. 지난해의 특례보금자리론에 이어 올해 초부터는 신생아특례대출을 신설해 '빚 내서 집을 사도록' 독려했다. 최근 안도걸 더불어민주당 의원(기재위)이 발표한 자료에 따르면, 지난해부터 올해 8월까지 가계 주택담보대출의 73%가 정책대출이었다. 나아가 정부는 내년에도 이 정책대출을 55조 원 제공할 것이란 언론 보도가 나왔다.
아파트 공화국
정부는 진정 가계부채를 관리할 의도가 있을까? 다른 말로, 정부는 아파트 가격을 안정화할 의지가 있는 것일까?
앞서 소개한 사례를 보면, 아파트 가격의 하락은 막고, 가계부채의 증가는 억제하는 것이 정부의 마음인 것 같다. 이 두 목표를 동시에 달성하려면, 빚 없이 집을 살 수 있어야 한다. 불가능하다. 정부도 모르지 않을 것이다.
정부의 첫 번째 목표는 부동산 가격 하락 방지였다고 평가함이 합당하다. 여기 소개한 모든 정책은 누가 봐도 부동산 부양책이다. 그것도 짧은 기간 동안 매우 빠르게 진행됐다.
왜 그랬을까? 총선 때문이라는 의심을 피하긴 어려워 보인다. 또는 집주인들을 정치적 지지기반으로 삼고 싶은지도 모른다. 문제는 국민 모두의 이익을 추구해야 하는 정치와 정책 과정에 부동산 부양책을 끌어들인 이유다. 우리나라에서 아파트는 '정치적 인질'이라는 사실이 가장 심각한 문제다.
더 중요한 점은 이런 모순적 정책 기조를 추진하고 관리할 능력을 현 정부가 갖고 있냐는 점이다. 내가 보기에, 전혀 그렇지 않은 것 같다. 목표가 일관되지 않다는 사실이 정책적 혼란의 근본적 원인이다. 또한 조직적 차원에서 보면, 일관되게 정책을 입안하고 추진하는 기구와 지도자, 즉 사령탑 자체가 존재하는지조차 의심하지 않을 수 없다. 이 무정부성이 금융위기로 번질까 나는 두렵다.
전용복, 경성대 국제무역통상학과 교수
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