래미안 원펜타스 일반세대 후분양 이달 30일 시작
84㎡ 분양가 21억~23억원..시세보다 약 20억원 저렴
잔금 기간 짧고, 주담대 DSR 버티려면 소득 1.4억돼야
실거주 유예됐지만 3년은 살아야 매도 가능
[이데일리 전재욱 기자] 분양이 임박한 서울 래미안 원펜타스는 당첨하더라도 자금 조달 계획이 허술하면 ‘그림의 떡’일 수 있어 촘촘한 준비가 필요하다는 조언이 뒤따른다. 대출을 최대한 일으켜 실입주하려고 하면, 최소 필요 현금(취득세 제외)은 59㎡ 기준 약 8억원, 84㎡ 기준 약 11억원일 전망이다.
24일 정비업계에 따르면, 서울 서초구 반포동에 있는 래미안 원펜타스는 29일 특별공급을 시작으로 30~31일 1순위 청약, 내달 1일 2순위 청약이 이뤄진다.
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관건은 자금을 조달하는 데에 주어진 기한이다. 청약 일정은 8월7일 당첨자 발표 이후 19~21일 계약하는 것으로 잡혀 있다. 발표 이후 계약까지 주어진 기한은 길어야 14일, 영업일 기준으로 11일이다. 계약하려면 계약금 20%를 이 기간 안에 마련해야 한다. 계약금은 59㎡은 3억 3000만원 안팎, 84㎡은 4억 5000만원 안팎이다. 잔금은 입주 지정기간(8월22일~10월20일) 동안 치러야 한다. 59㎡은 13억원대, 84㎡은 17억원 안팎이 든다.
주택담보대출로 분양대금을 최대 50%까지 조달하더라도 총부채상환비율(DSR)은 40%가 변수일 수 있다. 연 3.5% 이율·만기 30년으로 주담대 11억원을 조달한다고 가정하면, 연간 원리금은 5900만원(원리금 균등 상환 방식) 남짓이다. 연소득(부부합산)이 1억 4500만원은 돼야 DSR 40%를 감당할 수 있다.
실거주 의무도 뒤따른다. 이 단지는 분양가 상한제가 적용돼 최초 입주 가능일부터 3년간 실제로 거주해야 한다. 유예기간(3년)을 활용해 임대차(전세) 계약자를 찾을 수 있지만, 이 기간이 지나고 2027년이 되면 실제로 입주해야 한다. 이때 전세금을 반환할 여력이 되는지가 관건이다. 실거주 의무 3년을 채우기까지는 매도할 수 없고, 어기면 한국토지주택공사(LH)에 주택을 강제로 매도해야 한다. 여기에 재당첨제한 10년과 전매제한 3년 규제도 붙는다.
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