대형 랜드마크 '세종엠브릿지'·B호텔 매물로
상권 붕괴되며 공실률 전국 평균의 2배
'분산'에 함몰된 도시설계 탓 중심상권 부재
인구 39만 도시에 택시 400대·첫 2년간 주유소도 없어
'두 명의 시장이 있는 도시' 구조도 발목

 

세종엠브릿지 사진=정영효 기자
 

지난 3월 정부세종청사 바로 앞의 4성급 B호텔이 매물로 나왔다. 작년 5월 외국계 4성급 호텔이 문을 열기 전까지 10년 넘게 세종특별자치시 유일의 호텔이라는 희소성과 황금상권의 알짜배기 입지라는 점 때문에 인기를 끌 것이란 기대와 달리 매각 작업은 25일까지 네 차례 유찰됐다.

 

세종시의 초대형 랜드마크 '세종 엠브릿지'도 2021~2022년 7차례에 걸쳐 매각 작업을 진행했지만 주인을 찾는데 실패했다. 2433억원으로 시작한 매각가격이 7차례 유찰을 거치면서 1293억원까지 떨어지자 매각절차 자체가 중단됐다.

 

세종 엠브릿지는 세계적인 건축가 톰 메인이 설계에 참여하는 등 초기부터 화제를 모으며 세종시를 대표하는 종합 아웃렛이 될 것이란 기대를 받았다. 하지만 정부 청사를 찾는 출장객들의 수요가 꾸준할 것이란 기대가 어긋났던 B호텔과 마찬가지로 엠브릿지를 찾는 사람은 많지 않았다.

 

현지 부동산 업계 관계자는 "정부 청사를 찾는 사람들은 당일치기 출장이 대부분이어서 숙박수요가 많지 않다"며 "세종 엠브릿지도 2021년 문을 연 신세계 세종점에 고객을 빼앗겼다"고 설명했다.

세종시는 지난 3일 한국지역경영원의 '2024년 대한민국 지속가능한 도시 순위'에서 종합 1위를 차지했다. 평균연령(37.7세), 상용직 비중(86.7%) 등이 전국 1위에 오르는 등 인구와 소득, 재정 면에서 최상위를 기록한 덕분이었다.

 

대한민국 최초로 대규모 도시 계획에 의해 탄생한 세종시는 2012년 출범 12년 만에 인구 39만명의 당당한 도시로 성장했다. 하지만 '한국에서 제일 살기좋은 도시', '근미래적인 도시 경관을 자랑하는 대한민국 행정수도' 같은 화려한 수식어 한편으로는 도시의 지속가능성에 의문을 갖는 목소리도 커지고 있다.

 

B호텔과 세종 엠브릿지가 상징하는 지역 상권 붕괴가 대표적인 사례다. 한국부동산원의 올 1분기 지역별 상가 공실률 조사에서 세종시의 중대형 상가 공실률은 24.8%로 압도적인 1위를 기록했다. 전국 평균 13.7%의 두 배가 넘었다. 상가 넷 중 하나는 비었다는 뜻이다. 소규모 상가 공실률도 11.3%로 전국 1위다.

 

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전국에서 가장 젊고, 소득 수준은 5위인 인구 39만의 도심 상권이 무너지는 이유를 전문가들은 도시 기획과 설계 단계의 실패에서 찾았다. 일반적으로 도시는 교통 요지와 같이 유동인구가 많은 지역에 자연스럽게 생겨난 도심과 그 주변으로 부도심과 주택가가 방사형으로 뻗어나가는 성장과정을 거친다.

 

계획도시 세종은 도시 정중앙의 대통령 집무실과 국회(이상 예정지), 정부청사를 중심으로 1~6번까지 6개의 분산된 생활권을 도로로 연결하는 환상형 도시로 기획됐다. 이 때문에 인구 39만명이 한 데 모이는 중심상권이 생겨나지 못하고, 6개의 중소형 생활권이 흩어져 있는 구도가 됐다.

 

백화점, 종합병원, 대형 학원가 같은 거대 상권을 기반으로 하는 상업시설 대신 슈퍼마켓, 세탁소, 미용실 같은 생활형 상권만 생겨난 이유다. 목걸이형으로 흩어져 있는 6개의 생활권을 순환·응집시키는 역할을 맡기로 했던 도시 중앙의 정부청사는 반대로 소통을 막는 장애물이 됐다. 개방형 청사를 내세웠던 당초 계획과 달리 보안을 이유로 펜스를 둘러친 탓이다.

 

'차 없는 도시'로 기획했다가 도시 계획을 바꾸는 바람에 '차 없이는 안되는 도시'가 된 후유증도 심각하다. 간선급행버스(BRT) 전용노선을 제외하면 도심 간선도로도 4차선이다보니 출퇴근 시간대면 극심한 정체가 빚어진다.

 

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전문: https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005001359