[땅집고 입주단지 분석] 노원구 상계동 ‘포레나 노원’
지난 2일 오후 서울 노원구 상계동. 지하철 7호선 마들역 3번 출구에서 직진해 200m쯤 걸어 들어가니 낡은 상계주공 아파트 단지들 사이로 우뚝 솟아오른 새 아파트가 보였다. 지난달 30일부터 입주를 시작한 ‘포레나 노원’이다. 상계주공 8단지를 재건축한 아파트다. 상계 주공 총 15개 단지 중 유일하게 재건축을 끝낸 단지다.
일반 분양 당시에는 아파트 이름이 ‘노원 꿈에그린’이었다. 이후 한화건설이 새로 브랜드를 런칭하면서 ‘포레나 노원’으로 이름이 바뀌었다. 이 아파트 단지는 입주하자마자 노원구 아파트 단지 중 최고가를 기록 중이다. 최근 84㎡ 주택 호가는 15억원 선이다. 아파트 가격은 치솟고 있지만, 단점도 있다. 재건축 과정에서 가구 수를 늘리면서 동간 간격이 지나치게 좁아 졌고, 임대 아파트를 한쪽에 몰아넣으면서 단지 배치가 다소 기형적이라는 평가도 나온다.
■ 상계동 아파트 중 최고 입지에 ‘초품아’ 단지로 관심
‘포레나 노원’은 5층 높이 18개 동이던 상계주공 8단지를 재건축하면서 최고 30층, 16개 동(1068가구 )으로 재건축했다. 이 단지는 종상향(2종 일반주거지역 →3종 일반주거지역· 용적률 293%)을 하는 대신 141가구 규모 임대가구를 공급했다. 전체 1062가구 중 조합원 주택이 78%(829가구), 일반분양분은 8.6%(일반 분양 92가구·특별공급32가구), 임대가구는 13%(141가구)비중을 차지한다.
‘포레나 노원’은 대중 교통과 교육 환경 좋다는 점이 강점으로 꼽힌다. 지하철 7호선 마들역이 300m 거리로 가깝고, 노원역(지하철 4·7호선)도 걸어서 약 10분 이면 도착한다. 노원역에 롯데백화점 및 상가가 있고, 단지 내에도 상가가 들어서 편의시설도 충분하다. 단지 정중앙에 상곡초교가 있어 일명 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)단지’로도 주목 받는다. 청원 초·중·고교도 한 블록 거리로 가깝다. 반경 1km 이내 거리에 동부간선도로 지하화, 창동 역세권 개발 등 호재도 많다.
■ “2단지는 임대 전용 단지일까”
하지만 재건축 과정에서 기형적인 단지 배치가 이뤄지면서 입주자들 사이에 불만이 높다. ‘포레나 노원’은 단지 중앙의 상곡초교 때문에 2개 단지로 나뉘어 있다. 그런데 총 임대 가구 141가구 중 70%인 104가구를 2단지에 집중 배치했다. 2단지 4개 동에 동별로 약 20~30가구가 임대 아파트다.
이는 재건축 조합이 조합원 분양분 700가구 이상이 집중된 1단지 위주로 설계했기 때문이라는 지적이다. 1단지에는 동별 임대 가구 비중이 4~5가구에 그치고, 아파트 내 커뮤니티 시설과 상가도 대부분 1단지에 모여있다. 1단지 106동 아래에는 어린이집, 어린이 도서관, 독서실, 보육실, 피트니스 센터, 스크린 골프장, 회의실 GX룸, 경로당, 관리사무실 등이 있다. 또 중앙 광장에 어린이 놀이터 2개가 있고, 각종 조형물도 설치했다.
[땅집고] 조경과 커뮤니티 시설이 잘 조성된 1단지에 비해 2단지는 조형물 등이 전혀 없고 동 앞에 분리수거 시설만 있다. / 김리영 기자
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[땅집고] 어린이 놀이터, 인공 조형물, 커뮤니티 시설, 상가가 몰린 1단지와 경로당, 어린이놀이터만 있는 2단지 모습. / 김리영 기자
하지만 2단지에는 놀이터 하나와 경로당이 전부다. 2단지에서 1단지 커뮤니티 시설을 이용하려면 마치 다른 아파트 단지 시설을 이용하는 상황이다. 1단지에서 2단지까지는 약 150m 거리로 걸어서 3분 정도 걸린다. 부동산 온라인 카페에서는 “소셜믹스라더니, 2단지가 임대동 같다”, “임대 주택은 아무도 모르게 섞어야 하는데, 대놓고 차별하는 것 같다”는 반응이 나오고 있다.
■ 언뜻 보면 ‘딱 붙은 아파트’?…동간 거리 걸어서 ‘10발자국’
[땅집고] 포레나 노원 1단지 동간 거리. / 김리영 기자
‘포레나 노원은’ 대지면적이 3만6132.5㎡이고, 건폐율이 23.37%다. 반경 1km 이내에 있는 신축 단지 ‘상계역 센트럴 푸르지오’와 비교하면 동간 간격이 좁은 편이다. ‘상계역 센트럴 푸르지오’는 대지면적이 총 3만9960㎡ 로 ‘포레나 노원’과 비슷한데, 총 7개동에 건폐율이 17%로 낮다. ‘포레나 노원’의 동간 거리는 성인 보폭으로 10걸음 정도 밖에 되지 않는다.
동간 간격이 좁다 보니 저층은 물론 중간층 집 내부에도 햇볕이 제대로 들지 않는다. 건물의 모서리 부분에 있는 저층부 주택은 다른 주택보다 일조량이 부족할 수 있다. 맞붙은 건물 간 내부 모습도 잘 들여다보여 사생활 침해 우려도 있다. 다만 84㎡ 주택형이 몰린 105동과 109동 고층 아파트는 전면부가 탁 트여 조망이 가장 좋다.
[땅집고]동간 거리가 좁아 대낮에도 1단지 저층부에 그늘이 진다. / 김리영 기자
■ 보류지 84㎡ 13억원에 낙찰…노원구 최고가 아파트로 자리잡을까
‘포레나 노원’ 공인중개사무소에 따르면 이 단지 84㎡ 주택의 매매 호가는 15억원까지 올랐다. 그러나 아직 실거래는 이뤄지지 않았다. 전세는 7억5000만원 정도다. 59㎡ 경우 매매 호가는 10억원, 전세금은 5억5000만원 수준이다. 지난 10월 이 단지 조합이 보유한 보류지 매물이 최고 13억5999만원(84㎡ B)에 낙찰됐다. 59㎡C은 입찰예정가 8억9000만원보다 3000만원 비싼 9억2200만원에 팔렸다. 보류지 매각 기준으로도 노원구에서는 가장 비싼 수준이다.
이 주택의 연간 보유세는 얼마나 나올까. 땅집고 택스맵에 따르면 노원구에서 ‘포레나 노원’ 보류지 매각가격과 비슷한 시세를 형성한 중계동 ‘중계청구3차’와 비교해볼 수 있다. 이곳 84㎡는 올해 11월 12억2000만원 실거래됐다. 이 단지는 올해 보유세가 154만원이고 2025년까지 493만원으로 상승한다. ‘포레나 노원’도 비슷한 가격의 보유세를 연간 낼 확률이 높다. 이 예상치는 정부의 공시가격 인상 로드맵을 반영해 60세 미만의 1가구 1주택자 기준으로 공시가격이 매년 10% 상승한다고 가정해 산출한 값이다.
[땅집고]노원구에서 지난 10월~11월간 실거래 가격이 가장 높았던 '중계청구3차' 전용 84㎡ 예상 보유세. / 땅집고 택스맵
과연 현재 호가처럼 이 단지 매매가격이 노원구 최고가를 경신할 수 있을까. 인근 부동산 관계자는 “보류지 매물이 13억원대까지 올라갔다는 점을 고려하면 입주 1억~2억 정도 오르면 15억원 대에는 가격이 형성 될 것으로 예상한다”고 말했다.
