전월세상한제로 전세→월세 전환 가속화 가능성
전셋값 지속 상승 전망…공급부족 해소 어렵다서울 송파구의 한 공인중개업소에 부동산 매물이 붙어있다. 2020.6.22/뉴스1 © News1 박지혜 기자
(서울=뉴스1) 이철 기자 = 임대차 3법의 국회 통과를 앞두고 부동산 전문가들은 회의적인 시선을 보내고 있다. 제도가 전세의 월세 전환을 가속화하고, 이 과정에서 결국 전셋값 폭등을 불러올 것이라는 우려에서다.

29일 국회, 정부에 따르면 당정은 계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법을 국회 기간 안에 처리할 계획이다. 7월 임시국회 마지막 본회의는 다음달 4일이다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 "7월 임시국회에서 국민 주거 안정 실현을 위한 부동산 입법을 완수하겠다"고 말했다.

구체적으로 재계약 시 인상률을 5%로 제한하고 임차인에게 1회 계약갱신요구권을 허용해 최장 4년까지 거주를 보장하는 내용을 담고 있다. 집주인의 무차별적인 재산권 행사를 막아 전셋값 상승을 억누르겠다는 것이다. 그러나 이에 따른 부작용도 무시할 수 없다. 집주인들이 전세를 포기하고 월세로 전환하는 사례가 급증할 수 있다는 것이다.

이미 집주인들은 전세보다는 월 수익을 받을 수 있는 월세로 임대계약을 전환하는 추세다.

국토교통부에 따르면 상반기(1~6월) 전월세거래량은 전국 112만6261건으로 전세는 66만9826건, 월세는 45만6435건이다. 아파트의 월세 비중은 전년 대비 0.2% 증가했으며, 아파트 외 주택은 0.4%증가했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "전세보증금이 5% 오르는 것과 월세가 5% 오르는 것은 체감의 강도가 다르다"며 "임대인 관점에서 당장 1만~2만원이라도 월세를 더 받으면 이자비용 충당에도 도움이 되는 등 더 유리하기 때문에 전월세상한제로 인한 월세 전환 집주인이 있을 것"이라고 분석했다.

집주인들의 월세 전환에 따라 전세 공급 부족은 만성화될 가능성도 있다. 지금도 부족한 공급으로 인해 서울 아파트 전셋값(한국감정원 기준)은 56주째 한주도 쉬지 않고 오르는 중이다. 3.3㎡당 전셋값(부동산114 기준)은 2018년 1월 1411만원에서 지난달 1530만원까지 올랐다.

국책은행인 한국은행도 향후 전셋값이 오를 것으로 내다봤다. 한국은행은 지난 26일 유경준 미래통합당 의원에게 제출한 자료에서 "임대인의 월세 선호 현상 등으로 전세 공급은 감소하는 반면 전세 수요는 높은 수준을 지속할 것"이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공임대 재고가 부족하고 민간임대 사업자 중심인 우리나라의 특성상 (임대차 3법 적용 시)공급량의 감소로 인한 임대료 불안이 우려된다"라고 말했다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 서울 아파트단지 모습. 2020.7.14/뉴스1 © News1 박지혜 기자
4년 동안 재산권이 제한받음에 따라 집주인이 전셋값을 선반영해 전셋값이 단기간에 폭등할 위험도 있다.

계약보장기간이 1년이었던 임대차보호법은 지난 1989년 12월 현행과 같은 2년으로 연장됐다. KB국민은행에 따르면 임대차보호법 개정이 논의된 1989년 전국 평균 전셋값은 22.3%나 폭등했다. 실제 적용된 1990년에도 20.9%나 올랐다.

당시 개정이 임대차보호기간을 1년에서 2년으로 늘리는 안이었다면 이번에는 2년에서 4년으로 확대하는 것이다.

한 공인중개업소 관계자는 "4년 후 전세시장이 오를지 내릴지 알 수 없지만 지금같은 임대인 절대 우위시장에서는 무조건 오른다는 가정하에 4년치 임대료가 일시에 반영될 가능성이 높다"고 내다봤다.