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기사/뉴스 자투리땅을 이용한 재테크
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2019.12.07 13:28
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협소주택을 위한 대지는 어떻게 골라야 할까?
경제적인 여유가 있다면 넓은 도로에 면한 대지를 구입하는 것이 가장 좋겠지만, 그럴 수 없는 상황이 대부분일 것이다. 자금 상황에 맞추어 적당한 대지를 물색하되, 최소 면적이 50m2(약 15평) 이상인 땅이어야 한다. 기본적으로 건축 허가를 받을 수 없는 맹지가 아닌지 확인해야 하는 것도 중요한 사항이다. 서울 시내에는 아직도 도로인 것 같지만 개인 사유지인 경우가 의외로 많기 때문에 꼼꼼히 살피는 게 좋다.

협소주택을 지으면 정말 건축비가 덜 들까?
공간, 설계, 내/외장 마감, 기타 건축 자재와 디테일 등에 따라 주택 건축비는 천차만별이다. 수입 소형차가 국산 대형 세단보다 비쌀 수 있듯이, 규모가 작다고 해서 시공비가 저렴하다고 단정 지을 수는 없다. 특히, 협소주택은 작은 면적에 건축주의 다양한 욕구를 담아내야 하고, 효율적인 공간 활용을 위해 가구를 모두 제작하는 경우가 많아 3.3m2당 공사비는 오히려 높아질 수 있다. 건축비를 낮춘다기보다는 상대적으로 가격이 낮은 자투리땅을 매입해 토지 구입비에서 자금을 절약하는 것이 더 현명한 방법이 될 수 있다.

노후 된 주택을 매입했을 때는 신축보다 리모델링이 경제적일까?
많은 사람들이 리모델링을 하면 건축비가 훨씬 덜 들것으로 생각하는데, 꼭 그렇지만은 않다. 건축비 절감을 위한 수단으로 리모델링을 지양해야 한다고 생각한다. 노후주택을 고치는 이유는 다양하다. 건물을 지을 당시 적용된 건축 법규와 지금의 것이 달라서 신축 시 손해 보는 면적이 상당하거나, 기존 건물의 건축적 가치를 되살리는 프로젝트 적 의미를 지닌다거나 하는 등이다. 철거, 구조, 보강, 증축 등에 드는 비용과 기존 건물의 연식을 고려한 부동산 기대 가치를 고려하면 기초공사, 설비공사 등을 생략한다 해도 신축 비용과 큰 차이가 없을 수 있다.

협소주택 설계 시 가장 중요한 것은? 
면적이 넓지 않다 보니 공간의 효율성이 가장 중요할 것이다. 특히 협소주택은 수직적 확장으로 부족한 면적을 확보하는 경우가 많은데, 이 때 계단실과 실 배치를 어떻게 할 것인지를 결정하는 일이 설계의 핵심이 된다. 일반적인 주택보다 협소주택 건축에서 설계의 중요성은 훨씬 높아지게 된다.

협소주택의 주차 문제, 어떻게 해결할까? 
집을 지을 때는 연면적에 따라 꼭 지켜야 할 주차장 법규가 있다. 따라서 협소주택 건축 시에도 법정 주차 대수를 소화할 수 있도록 설계, 시공하는 것이 원칙이다. 다만, 면적이 너무 협소해서 주차가 정말 힘든 경우에는 해당 관청에 부설 주차장 설치 면제를 신청 할 수 있다.

연면적 기준으로 주택 면적이 50㎡이하인 경우 주차장을 만들지 않아도 되지만, 요즘 차가 없는 가정은 거의 없기 때문에 만들지 않는 것만이 근본적인 해결 방법은 아닐 것이다. 그렇다고 주차 공간까지 마련하기는 어려운 것이 현실이기 때문에 보통 공용 주차, 인근 유료 주차장 등을 이용하는 실정이다.

자투리땅을 이용한 재테크

수익은 땅의 입지에 따라서 대부분 결정된다. 사람들은 보통 60~80평대의 역세권이면서 북쪽에 도로를 접한 모서리 쪽 땅을 선호한다. 하지만 60평대의 토지를 매입하려면 땅 값만 무려 18억~20억이 들어가게 된다. 게다가 건축비까지 평당 500만 원 이상이라고 가정한다면, 사업비가 30억 원대 이상까지도 들기 때문에 일반인은 투자하기가 어렵고, 수익률도 높지 않다. 그래서 일반 투자자들은 이런 번듯하고 멋진 땅을 찾기 보다는 입지 좋은 곳에 위치한 자투리땅을 노려야 한다. 현재의 가치보다는 미래의 가치에 무게중심을 두고 숨은 보석과도 같은 땅을 찾아 매입하는 것은 좋은 투자방법이 될 수 있다. 이렇게 소액의 돈으로 땅을 저렴하게 매입해 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있다는 점 때문에 자투리땅이 부동산 재테크 시장에서 각광받고 있다.

자투리땅은 부지나 건물 그 상태 자체로는 가치가 크게 떨어진다. 그렇기 때문에 매입할 때 주변 시세보다 저렴한 가격에 구입할 수 있고, 급매나 경매, 공매로 매입하는 것도 하나의 좋은 방법이다. 이런 땅은 보통 경매에서 공시지가의 7~80% 수준으로 낙찰되기 때문에 일반 매매에 비해 매우 저렴하다는 장점이 있다.

그렇다면 여러 가지 사례를 보자

첫 번째 사례는 주차타워로 월 1000만 원 이상의 수입을 올린 A씨의 이야기다. A씨는 관악구에 주차장 부지 180㎡(약 55평)를 소유하고 있다. 하지만 A씨가 소유한 땅은 주차장으로 이용하기엔 면적이 협소한데다 건물을 올리기도 애매한 위치여서 나대지나 다름없는 땅이었다. 땅의 활용도를 고민하던 A씨는 주변에 상가가 밀집한 반면 주차장이 부족하다는 사실에 착안, 총 30대를 수용할 수 있는 주차타워를 지었다. 완공 후 주변의 병원 3곳과 300만 원의 주차 계약을 맺는 등 그는 월 1100만 원의 임대수익을 얻게 되었는데, 투자비와 인건비를 제외한 연간 수익률은 70%에 달한다고 한다.

두 번째 사례는 땅콩주택을 게스트하우스로 개조해 450만 원 월급 받는 B씨 부부의 운영 사례다. 서울 용산구의 2층 땅콩주택에 사는 B씨 부부는 자녀들을 출가시킨 후 빈 방을 활용할 방법을 찾다가 게스트하우스로 만들기로 했다. 게스트하우스를 시작하게 된 계기는 둘 다 사람들과의 소통을 즐기는 성격인데다, 집이 서울역과 관광명소와 가까워 고객 확보가 용이하다는 판단 때문이었다. 부부는 1500만 원을 들여 14명까지 수용 가능한 방 6개짜리 게스트하우스로 개조했다. 게스트하우스를 운영하면서 최고 1700만 원, 월 평균 450만 원 정도의 순이익을 냈다고 한다. 그들은 “집에서 일하기 때문에 부담이 덜하고, 빈 방을 이용해 수익을 얻을 수 있어 좋다”고 말한다.

남들은 관심도 없는 땅에 투자하는 것이 높은 수익률을 결정하게 되는데, 보통 길이 없는 맹지, 20평 전후의 작은 땅 또는 경사도가 높은 부정형 토지 등이 가격이 저렴하므로 이런 땅에 투자하는 것이 좋다. 하지만 전문가들은 입지가 좋아야 한다는 사실을 잊어서는 안 된다고 말한다. 인근에 대학이나 호텔, 편의시설, 공단, 대기업 등 많은 임차 수요와 지가 상승력이 있는 곳을 매입하는 것이 중요하다.

http://www.sisamagazine.co.kr/news/articleView.html?idxno=305550#rs
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