3년이 지난 올 2월 손씨는 이 건물을 135억원에 개인 투자자에게 매각했습니다. 시세 차익만 41억5000만원입니다. 그는 어떻게 불과 3년만에 40억원 넘는 차익을 만들 수 있었을까요.

손씨의 빌딩은 입지만 보면 최고였죠. 뭐하나 빠질게 없었습니다. 건물 바로 앞에는 마포에서 가장 큰 2·6호선 환승역인 합정역이 있습니다. 대로변과 이면도로를 모두 접한 ‘양면도로+코너’ 건물입니다. 이 건물 뒤로는 마포의 대표적 고급 주상복합 아파트인 메세나폴리스가 있습니다. 건물 위치가 좋은 만큼 매입가격이 저렴하지는 않았습니다. 게다가 이 건물과 토지에는 결정적으로 큰 단점이 있었습니다.

바로 해당 2개 필지가 ‘획지선’으로 묶여 있는 땅이라는 점입니다. 획지선에 포함된 토지는 필지별로 단독 개발 행위가 불가능합니다. 치명적인 약점이죠. 당시 마포구청 측에서는 해당 2개 필지를 포함해 맞붙어 있던 추가 2개 필지를 함께 건축하지 않으면 인허가를 받을 수 없도록 한 지구단위계획이 있었습니다.

다시 말해 손씨는 옆 필지 소유주와 협의해 공동개발 하지 않는다면 지금상태 그대로 적은 임대료를 유지하면서 장기 보유하는 것 외에는 방법이 없었습니다. 그러나 손씨가 건물을 매입한 같은 해 8월 6일 서울시가 ‘합정재정비촉진계획 변경’ 고시를 합니다.

획지선으로 같이 묶여있던 필지들이 위 사진과 같이 획지선 분리가 되었습니다. 이 고시를 통해 손씨 땅은 단독으로 신축이 가능하게 됐습니다. 엄청난 호재인 셈이죠. 단순한 계획 변경이 아닙니다. 단독 개발이 가능한 땅과 그렇지 않은 땅의 가치는 하늘과 땅 차이입니다. 부동산 투자에 있어서 개발 행위가 불가능하다는 것은 치명적 약점입니다. 다양한 개발 잠재력을 보유한 땅은 미래 가치가 더 높고 지가 상승과 시세 차익도 커지게 됩니다.

더구나 손씨 땅은 용적률을 최대 800%까지 받을 수 있는 일반상업지역이었습니다. 건물 신축 시 투자자들이 가장 선호하는 용도지역이죠. 건물을 가장 높게, 많이 올릴 수 있는 땅이어서 그만큼 가치도 높은 것이죠.

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