오는 25일부터 수도권 공공택지 11곳에서 총 1만102가구가 2차 사전청약을 받는다. 인천 검단신도시, 남양주 왕숙2지구, 성남 낙생, 군포 대야미 등 관심 지역이 많다. 땅집고가 2차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.
[2차 사전청약 완전정복] ②검단신도시 AA21블록 전용 84㎡ 4억1900만원대 분양
“이번 검단신도시 2차 사전청약 단지는 그렇게 끌리지가 않네요. 검단신도시 안에서 입지가 좋은 곳도 아니고, 최근 문제가 된 김포 장릉도 너무 가깝죠. 앞으로 검단신도시 대장주 블록 분양도 예정돼 있는데 이번 청약에 특공(특별공급) 기회를 써버리기엔 아깝다는 생각이 듭니다.”
인천 검단신도시는 서구 당하·마전·불로·원당동 일대 1118만1000㎡로 주택 7만5000여가구가 들어설 계획이다. 2018년 10월 첫 아파트 분양 이후 분양과 입주가 계속되고 있다.
국토교통부는 검단신도시 AA21블록 1160가구 대상으로 오는 25일 사전청약을 받는다. 단지명에 한국토지주택공사(LH) 브랜드인 ‘안단테’를 적용하며 2022년 8월 본청약, 2024년 12월 입주 예정이다. 34평 아파트 기준 분양가가 4억원대로 수도권치고 저렴한데다, 인천 지하철 1호선 연장 호재까지 있다. 2기신도시여서 같은 시기 사전청약을 받는 3기신도시나 다른 택지지구보다 입주가 빠른 것도 장점으로 꼽힌다.
하지만 예비 청약자 평가는 엇갈린다. 최근 수도권에서 내 집 마련이 어려운 만큼 ‘선당후곰(선 당첨 후 고민)’하는 것이 낫다는 분석도 있지만 통장을 쓰기 망설여진다는 의견도 많다. 이유가 뭘까.
■ 검단신도시 북쪽 끝…인천1호선 개통해도 비역세권
[땅집고] 최근 검단신도시는 '미분양 무덤' 오명을 벗고 수도권 주택수요자들의 관심을 받고 있는 지역으로 꼽힌다. /조선DB
검단신도시는 최근 수도권 집값 급등 바람을 타고 미분양 오명을 벗고 집값도 상승세다. 검단 내 대장주로 꼽히는 ‘우미린더시그니처’ 34평(전용 84㎡)가 8억원대 돌파를 눈앞에 두고 있다. 분양가 대비 2배 이상 올랐다. 따라서 이번에 사전청약을 받는 AA21블록도 예비 청약자 관심이 높다.
하지만 AA21블록은 검단신도시 내에서도 입지 경쟁력이 떨어진다는 평가다. 신도시 최북단에 들어서 각종 생활인프라가 부족하다는 것. 게다가 검단신도시의 유일한 지하철인 인천 1호선 검단연장선(2024년 개통 예정) 신설역까지 약 1㎞ 떨어져 있다. 지하철역을 걸어서 이용하기는 어렵고, 버스로 두 정거장쯤 가야 한다.
검단신도시에는 아직 새 아파트 분양 물량도 남아 있다. AA15블록·AA16블록 등인데, 지하철역과 붙어있어 AA21블록보다 입지가 훨씬 좋다. 한 예비청약자는 “내년 초 현대건설이 102정거장 초역세권에 민간참여 공공분양으로 짓는 ‘검단힐스테이트(가칭·AA16블록)’를 분양한다. 비역세권인 LH 브랜드 아파트에 아까운 특공 기회나 청약통장을 쓸 이유가 없지 않느냐”고 했다.
■‘왕릉 리스크’로 입주 연기 우려도 나와
[땅집고] 경기 김포시 풍무동에 있는 조선왕릉 '김포 장릉'. 멀리 계양산 사이로 검단신도에 짓고 있는 아파트가 보인다. /박기홍 기자
예비청약자들 사이에선 “AA21블록이 문화재와 너무 가까워 청약하기 불안하다”는 의견도 나온다. 부지 경계에서 직선 약 400m 거리에 왕릉(王陵)인 김포 장릉이 있는 것. 최근 검단신도시 아파트 3개 단지 총 3000여가구가 반경 500m 안에 있는 김포 장릉 경관을 가린다는 이유로 문화재청으로부터 공사 중단 조치를 당한데 따른 걱정이다. 실제로 입주자모집공고문에 ‘이 단지는 김포 장릉(사적 제202호) 역사문화환경 보존지역에 해당해 개발건축사업 추진 시 문화재 현상변경 허가가 필요할 수 있다’는 문구도 있다.
[땅집고] 사적 제 202호인 김포 장릉 역사문화환경 보존지역내 건축행위 등에 관한 허용 기준. 검단신도시 AA21블록은 김포 장릉에서 반경 500m 안에 있다. /문화재청
업계에선 문화재보호법에 따라 문제가 된 3개 단지 입주가 무기한 연기되거나, 최악의 경우 건물을 부숴야 할 수도 있다고 보고 있다. 다만 LH는 땅집고 통화에서 “AA21블록은 문제가 된 단지들과 사정이 다르다”고 해명했다. 문화재청에 따르면 문화재 주변 건축행위 등에 관한 허용기준구역은 해당 건축물이 문화재 경관을 얼마나 가리느냐에 따라 5개 구역으로 나뉜다.
문제가 된 아파트 3곳은 이 중 ‘4-1구역’에 속한다. 해당 구역에선 최고 20m 이상(아파트 7층) 건축물을 지으려면 문화재청 개별 심의를 받아야 한다. 반면 AA21블록은 김포 장릉으로부터 반경 500m 안에 있지만 별다른 층수 규제나 개별 심의를 받지 않아도 되는 ‘4구역’에 속해 향후 공사 중단이나 철거 위험이 적다는 것이다.
LH 관계자는 “현재 AA21블록은 건축 인허가를 앞두고 있는데, 시·도 조례에 따라 문화재 관계부서의 의견만 들으면 된다”라며 “착공이나 입주 과정에서 별다른 문제가 없을 것으로 보인다”고 했다.
[땅집고] 최근 공사 중단 조치를 받았던 검단신도시 3개 아파트는 문화재청의 개별심의를 받아야 하는 '4-1구역'에 속하지만, 사전청약 대상지인 AA21블록은 규제가 덜한 '4구역'에 속해 개별 심의를 받지 않아도 된다. /문화재청
■인천 거주자에 50% 우선 배정…34평 분양가 4억원대
검단신도시 사전청약 물량은 총 1160가구다. 이 중 입주자모집공고일 기준 인천 2년 이상 거주자에게 50%를, 기타 수도권(2년 미만 인천 거주자·경기·서울) 거주자에게 나머지 50%를 배정한다.
전체 물량의 85%(982가구)는 특별공급이다. ▲신혼부부 30% ▲생애최초 25% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% ▲기관추천 15% 비율로 공급한다. 나머지 15%(179가구)는 일반공급 물량이다. ▲청약저축가입기간 2년 경과·24회 이상 납부 ▲세대주 ▲5년 이내에 세대구성원 전체가 청약 당첨사실이 없다면 일반공급 1순위로 청약할 수 있다.
AA21블록 주택형별 추정분양가는 ▲74㎡ 3억7055만원 ▲84㎡ 4억1991만원이다. 일각에서는 84㎡ 기준으로 최소 2억원 이상 차익을 얻을 수 있다고 본다. 검단신도시 대장주 ‘검단신도시 호반써밋1차’가 지난달 6억2900만원에 팔린 후, 호가가 최고 11억원까지 오른 것을 감안한 금액이다. 하지만 AA21블록과 입지가 비슷한 ‘검단대광로제비앙 센트럴포레’ 분양권이 지난달 4억1338만원에 거래된 것과 비교하면 차익을 기대하기 어렵다는 분석도 있다. 정부가 사전청약 분양가를 1~2년 후 본청약 때 주변 시세를 반영해 다시 정할 계획인데, 이때 분양가가 더 오를 수도 있다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “AA21블록은 검단신도시에서도 끝자락이어서 선호도가 높을 수 없는 입지다. 같은 시기 2차 사전청약 대상지 중 ‘반값’ 수준으로 공급되는 단지도 있는 점을 감안하면, AA21블록 분양가는 주변 아파트 시세 대비 파격적으로 싼 편도 아니다”라며 “무엇보다 왕릉 이슈 때문에 수분양자들이 시간·금전적 피해를 입을 가능성이 있다”고 했다.
