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서울, 6개 도시 중 LA 이어 두 번째
10.5억 실거주 1주택자는 연 107만원
“평균 세율 아닌 주택 수별 부담 살펴야”
 

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. /뉴스1
서울에서 23억원짜리 아파트 3채를 보유하면 연간 보유세가 4854만원에 달하는 것으로 분석됐다. 같은 조건의 뉴욕보다 22% 많고 싱가포르의 두 배가 넘는다. 반면 서울 중위 가격인 10억5000만원짜리 주택 한 채에 거주하면 보유세는 연 107만원이었다. 실거주 1주택자의 부담은 상대적으로 작지만, 고가 주택을 여러 채 보유하면 강한 누진구조가 작동하는 것으로 나타났다.

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이관옥 싱가포르국립대 경영대학 부동산학과 교수 연구팀이 서울시로부터 용역을 받아 연구를 수행했다. 연구팀은 주택 가격을 지난해 서울 아파트 실거래가를 기준으로 상위 10%·25%·50% 등 3개로 나눴다. 여기에 보유 주택 수와 실제 거주 여부를 반영해 총 36개 사례의 보유세를 계산했다.
 

뉴욕은 재산세 감면 혜택인 'STAR' 반영. LA는 2013년 주택 구입 가정. /그래픽=손민균

서울에서 아파트 가격 상위 10%에 해당하는 23억원짜리 주택 3채(1채는 실거주)를 보유하면 연간 보유세는 4854만원으로 계산됐다. 같은 조건으로 비교한 6개 도시 중 LA의 5381만원에 이어 두 번째로 많았다.

뉴욕에서 같은 가격의 주택 3채를 보유할 때 내는 세금은 3959만원이었다. 서울이 뉴욕보다 895만원, 22.6% 많다. 싱가포르의 보유세는 2356만원으로 서울의 절반에도 미치지 않았다.

연구팀은 서울의 경우 보유 주택 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고, 과세표준이 높아질수록 세율이 올라가는 누진 과세 구조가 고가 다주택자의 세 부담을 키운 것으로 분석했다.

소득 대비 보유세 부담은 서울이 가장 높은 것으로 조사됐다. 연 소득 1억2600만원인 소득 상위 10%인 사람이 23억원짜리 주택 3채를 보유할 경우 내야 할 보유세는 소득의 38.5%(4854만원)에 달했다.

같은 조건에서 소득 대비 보유세 부담률은 뉴욕 22%, 도쿄 13.8%, LA 11.1%, 싱가포르 6.9%, 런던 6.5%였다. 서울은 보유세의 절대 금액뿐 아니라 소득 대비 부담도 높은 수준인 셈이다.
 

그래픽=손민균

실거주 1주택자의 부담은 상대적으로 작았다. 서울 아파트 중위 가격인 10억5000만원짜리 주택 한 채를 보유하고 직접 거주하는 경우 연간 보유세는 107만원으로 계산됐다. 공시가격이 1세대 1주택자 종부세 기본공제액인 12억원에 미치지 않아 종부세 없이 재산세만 부과된 결과다.

자가 거주 주택에 낮은 세율을 적용하는 싱가포르는 58만원으로 가장 적었다. 서울이 그 뒤를 이었고 런던 405만원, 뉴욕 424만원, 도쿄 483만원, LA 807만원 순이었다. 서울의 보유세는 뉴욕의 약 25%, LA의 13% 수준이었다.

23억원짜리 주택 한 채에 실제 거주하는 경우에도 서울의 보유세는 481만원으로 싱가포르의 242만원에 이어 두 번째로 적었다. 뉴욕은 1127만원, LA는 1784만원이었다.

소득 대비 보유세 부담도 비슷한 양상을 보였다. 서울에서 중위소득, 6500만원을 버는 사람이 중위 가격 주택 한 채에 거주하면 보유세 부담은 소득의 1.6%였다. 뉴욕에서는 중위소득 14만9000달러를 버는 사람이 중위 가격인 127만달러짜리 주택 한 채에 거주할 경우 소득의 7.4%를 보유세로 내는 것으로 조사됐다.

이 교수는 “서울의 보유세는 1주택자 기준으로는 낮아 보일 수 있지만, 고가 주택을 여러 채 보유하면 강한 누진구조가 작동한다”고 말했다.