정부가 역전세난(전셋값 하락으로 보증금을 돌려주지 못하는 현상)을 해결하기 위해 이달 말부터 집주인 대상으로 보증금 반환 대출 규제를 완화한다. 개인의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다.
전셋값 하락으로 부족한 보증금 차액만큼 대출받을 수 있도록 DSR 규제를 적용하지 않겠다는 것이다. DTI 60% 적용으로 연봉 5000만원 집 주인의 대출(금리 4%·만기 30년) 여력이 기존보다 2억원 가까이 늘어난 사례도 제시됐다.
정부가 4일 발표한 '하반기 경제정책방향'에 따르면 7월 말부터 1년간 보증금 차액의 반환목적에 한해 대출 규제가 완화된다. 개인의 경우 DSR 40% 대신 DTI 60%가 적용되고 임대사업자는 RTI(임대업이자상환비율)가 1.25~1.5배에서 1배로 하향 조정된다.
DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자만 상환금액으로 계산하지만 DSR은 기타 대출의 원금까지 포함한다.
이번 대책의 지원 대상은 보증금 반환기를 도래해 역전세 상황에 처한 집주인이다. 관련 주거유형으로 아파트, 연립·다세대는 물론 주거용 오피스텔이 포함된다.
대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 예컨대 기존에 5억원이었던 전세보증금이 현재 4억원으로 떨어졌을 경우 1억원 한도 내에서 대출받을 때 DSR 대신 DTI를 적용하는 것이다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우 특약(후속 세입자 전세보증금으로 대출금 우선 상환)을 전제로 대출한도 내 전세보증금 대출도 진행된다.
결과적으로 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하게 되면 집주인들의 대출을 받을 수 있는 여력이 커진다. DTI 60%는 특례보금자리론 반환대출 수준이다.
예컨대 대출금리 4%, 대출만기 30년인 연소득 5000만원의 개인 다주택자(기존 대출 없음)의 경우 DSR 40%를 적용하면 3억5000만원인 대출 한도가 DTI 60%를 적용하면 5억2500만원까지 늘어난다. 같은 조건에서 연소득 1억원인 개인 다주택자는 3억5000만원 늘어난 10억5000만원까지 대출이 가능해진다.
RTI는 임대소득을 대출 비용으로 나눈 값이다. 5채의 주택을 보유한 임대사업자는 RTI 하향 조정으로 대출금리 4%, 예금금리 3% 상황에서 주택당 전세보증금이 5억원인 경우 대출한도가 15억원에서 18억7500만원까지 3억7500만원 증가한다.
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