1. HUG 보증보험 가입한 경우
→ 자신이 든 보증보험이 '임대인보증보험'인지 '임차인보증보험'인지 확인 필요
1) 임대인보증보험 일 경우
: 보통 1년 단위이므로 임대인으로부터 받은 보증서를 통해 기간이 만료되지 않았는지 확인 후 HUG 지사를 방문하여 갱신 필요 / 만기 2개월 후 보증 이행 신청 가능 / 질권설정된 대출도 보증 가능(HUG 이행관리센터를 통해 확인 완료)
2) 임차인보증보험 일 경우
: 일반적으로 만기 기준으로 가입되나 제대로 살아있는지 보증서를 통해 기간 확인 필요 / 만기 1개월 후 보증 이행 신청 가능 / 질권설정된 대출은 보증 불가(전세대출상품 확인 후 HUG 문의 필요)
3) 내용증명 발송(공통)
: 만기 6개월 전부터 발송 가능(HUG 왈) / 문자, 전화 등의 방법도 있으나 상세 사항을 명시해야 하고 임대인 대답을 받아야 하며, 해당 답변자가 임대인이라는 것을 증명해야 할 수도 있기에 내용증명이 제일 확실하고 간단함 / 내용증명이 반송될 시 주민센터를 방문하여 초본 교부 신청 후 해당 주소로 재발송 → 다시 반송될 시 법원을 통해 공시송달
※ 보증 이행 신청을 위해선 반드시 필요하며, 공시송달까지 진행되면 n개월 걸릴 수 있으므로 최소 만기 3개월 전부터 진행해야 함
4) 임차권등기명령 신청(공통)
: 만기 후 다음날 12시부터 가능 / 관할 법원 방문 또는 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통해 신청
※ 보증 이행 신청을 위해선 반드시 필요
※ 추가사항 : 동시진행(전입신고 당일에 현임대인으로 집주인이 바뀐 것)의 경우 매매계약서 필요. 전임대인 또는 현임대인을 통해 받아두어야 함
2. HUG 보증보험에 가입되지 않은 경우
1) 임대차 기간이 1년이 되지 않은 경우
: 압류나 가압류가 걸려 있지 않다면 당장 보증보험에 가입(단, 전세대출을 받았다면 질권설정된 대출인지 확인 필요)
2) 임대차 기간이 1년 넘었다 or 묵시적 계약 연장된 경우
: 국세 체납에 의한 압류가 걸렸을 경우 피해자 모임 또는 HUG 임대인 현황 등에서 해당 임대인이 임대인보증보험에 가입한 가장 최근 사례 확인(임대인보증보험 가입 시 국세완납증명서가 필요하기 때문에 얼추 체납된 국세의 법정기일을 파악할 수 있기 때문)
※ 체납 금액은 개인정보이므로 관할 세무서에 아무리 전화해도 알려주지 않음 / 경매가 열리고 이해관계인이 되어서야 확인 가능
: 전세보증금반환소송 → 강제경매 준비
※ 내년부터 법정기일, 당해세 여부에 관계없이 보증금이 경매에서 우선된다고 하니 이 부분 함께 확인하여 상담 필요
