1. 역대 대한민국 역사상 집값이 가장 큰 폭으로 하락했던 시기는 딱 두 번
<기자>
국내 집값이 가장 큰 폭의 조정을 받은 시기는 과거 'IMF 사태' 당시입니다.
1998년 1년 동안 전국의 집값은 12.4%, 전세값은 18% 내렸습니다.
코스피지수가 42% 급락한 데 비하면 낙폭은 적었지만 당시 국내 부동산 시장은 적지 않은 혼란을 겪어야만 했습니다.
10년 뒤인 2008년 '미국발 금융위기' 당시도 우리 부동산 시장은 큰 타격을 입었습니다.
국내외 증시가 폭락하는 상황에서 부동산 자산도 예외가 되지 못한 겁니다.
당시 코스피지수는 1800선을 웃돌다 1060선까지 가파르게 추락했는데, 이후 국내 부동산 시장은 장기간에 걸친 조정기를 거쳤습니다.
2008년 9월부터 약 5년에 걸쳐 강남권 주택 매매가격은 10% 넘게 떨어졌습니다 (강남구 -17.4%, 송파구 -11.2%)
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1-1. 금융위기 때는 국내수급 요인이 더 결정적 영향
금융위기땐 글로벌 이슈 영향도 있지만
수도권 대규모 공급 때문에 주택시장이 더 하락한 것
그 증거로 강남권 포함 주택공급을 무차별 투하한 수도권은
떡락했지만 지방은 집값이 많이 올랐음
지방만 금융위기를 피해가는 것도 아닌데
금융위기만으로 집값이 저렇게 하락한게 아님
보다시피 금융위기 당시 공급이 적었던 지방은 잘만 올랐음
강남권 주변부터 해서 보금자리주택 미친듯 때려박은
수도권만 직격타
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2. 서울의 총 가구수에 비해 아파트의 양은 현저히 부족하다
2020년 기준 서울의 가구수는 약 400만 가구에 달함
2019년 기준 서울의 아파트 세대수는 약 153만 세대
(2020년거는 아직 통계가 안나옴)
위에 가구수는 약 400만이라 했는데 아파트는 153만 세대뿐임
그 많은 서울 사람들 중에 아파트 거주자 비중은 고작 40% 라는 것
그마저도 5년이하 신축아파트 세대수는 14만 세대밖에 안됨
서울 전체 가구수 중에 5년 이하
신축 아파트 거주세대는 3.6%에 불과하다는 거임
이러니 신축 아파트 가격이 천정부지로 뛸수 밖에 없음
이러니 신축 아파트 가격이 천정부지로 뛸수 밖에 없음
2-1 서울 아파트 공급량 현황
국토부 그래프 거르고 부동산114꺼만 보셈
거르라고 하는 이유는 국토부는 뻥튀기가 심해서
민간에서 집계한게 더 정확함 과거에도 그래와꼬
아패로도 켸속임
윗 짤을 보면 내년 입주물량 1만3천호 수준으로
존망 길을 걷고 있음이 확인됨
참고로 아파트가 입주하려면 '인허가' 라는
선행지표가 있는데 이 지표가 먼저 확인된 뒤에
4~5년 후 아파트에 입주하는 형식임
즉, 윗짤 2020년 입주물량은 2015~2016년 즈음에
'인허가'를 받은 아파트들이 지어진 후 입주했단거임
2021년 기준 '인허가' 실적이 존망이므로
2025~2026년 입주물량은 당연히 존망의 연속이라고
알고계시면 됩니다
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3. 향후 주택구매 잠재수요
<연간 출생아 수>
80년대생 형님 누나 언니 오빠들은 대부분 자리 잡았을거고(?)
90년대생 청년들이 이제 독립을 시작한다 이말이야
결혼을 하든 말든 비혼이건 말건
일자리는 대부분 어디있다? 서울, 수도권이다~
따라서 주택 수요값은 향후 10년 가까이 '상수' 라고 볼수 있음
이게 '변수'로 작용 하려면 최소 2002년생 이후 출생 애들이
사회에 진출하는 시기에 아파트가 '대량' 공급이 되는 타이밍이 맞아야 함
아 그래서 무슨 말이냐면 앞으로 최소 10년은
해마다 주택수요는 전혀 줄지 않는데 공급은 존망이라
기존에 지어진 집들 가격이 계속 오른다는 소리에요..
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4. 금리인상
금리가 올라도 규제와 수급요인이 불안정 하면
집값이 금리를 씹고 미친듯 폭등할 수 있다는
아주 객관적인 지표.jpg
지금보다 금리가 10배 가까이 비쌌던 시기에도
폭락은 커녕 되려 역사에 남을 대폭등이었음
그리고 벌써 잊으셨을수 있겠지만
대한민국 역사상 가장 집값이 큰폭으로 떨어진
IMF / 금융위기(수도권 대규모 공급) 때도
20퍼 이상 하락하지 않았음
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5. 그래도 거품이다, 월급이 얼만데 지금 집값이 말이 됨?
전세 낀 갭투자, 영끌러들 망하면 도미노로 무너질껄?
투기과열지구 기준 (수도권 대부분 투과지)
15억 이상 주택은 주담대가 아예 안나오고
9억초과 15억 미만은 20%
9억 이하는 40%밖에 대출이 안나옴
거품이 아주 탄탄하게 형성된 거품이라
무너지기가 어려운 구조임
무슨 말인지 모르겠다면 짧게 설명 드리겠습니다.
집사는 용도의 신용대출은 1억 이상 받으면 회수해 갑니다,
그리고 신용대출 땡길때 연간 상환능력 DSR로
아주 빡시게 검증 후 대출실행이라 되도않는 대출 안해줍니다,
고로 거품? 도미노로 무너질 확률 거의 없습니다.
주택담보대출 연체율도 아주 관리가 잘되고 있음이 확인됨
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총 요약 :
대한민국 역사상 가장 큰 폭으로 집값이 떨어졌어도
20퍼 이상 하락한 적은 단 한번도 없었다.
서울기준 가구수에 비해 아파트수는 현저히 부족,
그에 반해 수요값은 향후 10년간 '상수'로 꾸준히 있음,
하지만 입주물량의 선행지표 '인허가' 실적을 살펴본 바
향후 10년 가까이 아파트 대규모 공급은 없음
(3기 신도시는 현재 토지보상부터 난항인 상태)
집값이 미친듯 치솟고 있지만 모래위에 쌓은 성이 아닌
어마어마하게 빡씬 대출규제와 검증으로 오히려 거품이
매우 튼튼하게 쌓여있서 폭락 하기도 어려운 구조
해당 글은 서울 부동산을 중심으로 쓰여졌지만
경기도 주요지역도 대부분 서울의 흐름을 동일하게 따라가며
지방도 공급 수요를 항상 감안해서 지켜보는 눈을 키워야 함
단순히 여기 인구가 얼만데 일자리가 얼만데 집값 거품이다 뭐다
혼자서 '기분 나는대로(?)' 거품이다 아니다 평가할게 아님
