50대 이코노미스트.. 홍춘욱 박사가 지금 지식가지고 2019~20년 20대후반&30대초반 사회초년생으로 돌아간다면 무슨 재테크 할거냐 라는 영상인데
첫번째 영상은 19년 11월에, 두번째는 20년 7월에 올라온것
내용은 똑같은데 왜 두개 올렸냐면
부동산과 부동산 경매 이야기 하는데 작년 11월이후로 부동산이 포풍상승해서 지금이랑 안맞는 부분도 있지 않을까? 싶었고 마침 비슷한 주제로 올해 7월 말에 인터뷰한게 있어서..
1)
서른 살로 돌아간다면 지식은 그대로인데 급여수준은 그 세대 수준 그 상태에서 어떻게 재테크 전략을 세울 것인가?
- 첫 번째 경매학원에 등록한다. 우리나라는 5년이든 10년이든 풍랑이 치는 나라다. 지금 부동산 가격이 하늘을 찌를 것처럼 올라가지만.. 13~14년을 보자. 서울 부동산은 하우스 푸어 상태로 어두운 상태였지만 부산은 급등세였다. 그러다가 17~18년 지나면서 부산은 내림세거나 안정이었던 반면 서울은 급등이었다.
지금 아니면 이 가격에 못살 것 같고 초조하지만, 지나고 나면 그래도 기회를 주는 경우가 꽤 있다. 부동산 시장이라는 것은 기회는 또 온다.
두 번째가 나이 서른 전후라면 얼마 모았을 테니 모으는 족족 달러로 환전할 것 같다.
2)
우리나라 경제가 풍랑이 있다고 했는데 어떤 일이 벌어지느냐면 2008년, 2002~03년, 또는 1997년까지 20년간 있었던 풍랑을 보면 공통점이 있다. “환율급등”.
97년은 2,000원, 02~03년에는 1,350~1,400원, 08년에는 1,500원. 300~400원 환율상승은 일상적인 일이었다. 꾸준히 적립식으로 달러를 사는 거다. 축적될 때까지. 그러면서 쭉 사다 보면 언젠가는 천도가 되고 억도 되겠지만, 일단은 달러를 사자.
3)
만약 서른으로 돌아간다면 달러모으는건 ETF가 낫다. 적립투자를 해야 한다. 월급 받는 거 중에 월세 제하고 한 달에 80~100 정도. 그러면 ETF가 낫고..
반면에 물려받은 자산도 있거나 목돈 좀 있다 하면 은행에 PB센터를 가서 환율 높은 예금 상품도 찾고 가입하는 거다.
적립식은 ETF가 낫다. 소액으로 하면 생각보다 환전 수수료가 세다. 거기서 이미 손실이 발생하는 경우가 있다. 그럴 바에야 달러선물 ETF라던가 달러화로 돼 있는 자산 ETF를 주식처럼 사다 보면 수수료 차이가 조금은 있지만 크지는 않다. 목돈이 있으면 은행 가서 다양한 상품을 여러 은행 가서 경매하듯 상품을 찾는 거다.
이걸 왜 하느냐 5~10년 사이에 오는 경제 어려운 시기에 환율 급등할 때 환차익을 가지고 그걸 원으로 환전하면 그 과정에서의 은행 이자, ETF로 투자했을 때 날변을 누리면서 플러스알파로 환차익을 거두고, 경제가 안 좋을 때 환차익을 거두면서 현금성 자산을 가져오면 힘이 있다.
왜 그러냐면 경제가 어려울 때 부동산 사야지 하는 사람들 안 믿는다. 그때 한 번 해봐라. 전세가 나올까? 은행은 마이너스 통장을 해줄까? 그러기 때문에 유동성에 담아두는 거다.
최악의 상황이 올 때 달러를 들고 있는데 그걸 환전해서 현금을 몇천, 능력 있다면 몇억을 가지고 있다.. 그러면 자산을 아무거나 골라서 들어갈 수 있다. 그런데 레버리지를 일으키는 게 필요할 때가 있다.
레버리지가 뭐냐면 내가 1억의 시드머니가 있는데 이걸 기본으로 해서 2억 대출을 더 받자. 그러면 집값이 1%가 올라도 나는 빚을 더 냈기 때문에 3%의 효과가 있는 게 이게 바로 지렛대효과라고 할 수 있다. 금융기관에서 돈을 빌려 수익을 극대화할 수 있는 건 레버리지를 쓴다는 측면에서 부동산이라고 볼 수 있다.
여기서 은행에 가서 시드머니 예를 들어 1억을 들고 집을 사러 가려면 대출을 받아야 하는데 은행에서 대출을 안 해준다. 경제가 불황이라 은행에서 대출해줄 때 마이너스 통장은 말도 안 될 거고 담보대출이라고 해도 보수적으로 보려고 들 거다. 돈이 마르는 시기에는 은행에서도 대출을 안 해줄 수도 있다. 그럴 때 경매로 가는 거다.
4)
5억짜리 집이 있는데 감정평가액이 4억 대에 있는 상황에서 유찰됐다. 20%, 15% 더 깎여 3억대로 나와 있을 거다. 그럴 때 2차에 가면 또 깎일 수 있는 그런 아파트를 잡고 낙찰을 받는다. 전술한 대로 1억이 있으니까.. (환율을 급등했을 때 달러를 6000~7000만 원 투자해놨는데 환차익 3000까지 해서 1억을 만든 그 시드머니)
잔금이 필요한데 경매 관련해서는 LTV 규제가 거의 없다.어디든 가도 70%는 바로 해준다. 왜 그러냐?
2014~15년 서울 경매를 생각하면 된다. 하우스푸어 사태 나고 감정평가액이 보수적이고 2차 유찰되는 일도 많고 집 호수 골라서 들어가던 시기, 마래푸 (마포구 ‘마포 래미안 푸르지오’(3,885가구))가 미분양 나고 경자(‘경희궁 자이’(2,533가구))가 미분양 나던 시기. 2015~16년 바로 상승하면서 금방 다 해결되긴 했지만, 그 당시 보수적으로 보던 사람들의 생각대로라면 미분양이 날수도 있는 상황이었다.
그런 시기에 낙찰된 거라고 이야기 하는거다. 그런 시기라면 대출 2~3억이 쉽다. 우리는 안전마진 시세보다 1억~1억 5천 싸게. 경매를 통해 대출을 받고, 꼭 안 들어가더라도 전세를 넣어서 대출을 갚을 수도 있는 거다. 격차 투자를 하라는 건 아니지만 그런 식으로 투자하는 사람들을 봤다.
5)
“지금 집값 거품인데, 더 나아가서 거품으로 형성된 집값이 폭락할 수도 있는데 왜 시장을 낙관하세요”
라는 질문을 받은 적이 있는데, 그때 내가 했던 이야기가
“첫 번째, 그러면 달러 예금을 축적하고 있는가? 두 번째, 경매공부를 하고 있는가? 감정평가액은 어떤 것인지, 경락과정에선 어떻게 돈을 써야 하는지? 초기투자금은 어느 정도를 들고 가야 하는지? ”
한마디로 주장을 하고 싶다면 주택가격이 폭락할 것이다 부동산이 어둡다고 한다면 그에 대비해서 당신의 위치는 어떤가? 당신은 어떤 투자를 하고 있는가? 그렇다면 달러, 주택가격이 폭락할 때 오르는 자산은 달러화의 가치가 오를 테니까. 두 번째 폭락했을 때 그때 살 거다 라고 한다면 경매공부를 해야 한다. 그런 거 하나도 안 하면서 집값 빠질 거라고만 말하는 건... 그때에 대비한 준비를 해야 한다.
6)
부동산 시장이 언제든지 올라간다 이럴 땐 조심해야 하는 거고 나라가 망할 거라고 생각한다면 그렇다면 가격이 오르는 자산이 있다. 첫 번째 달러 자산, 두 번째 1%씩 국채를 사라. 금리는 떨어질 수 있으니까ㆍ 디플레도 발생하고.. 또 한국 국채뿐만 아니라 미국 국채도 사고, 금도 사고, 스위스 프랑과 일본 엔도 사면서 포트폴리오를 다양화해라. KRX 금 선물을 활용해도 되고 ETF를 활용해도 좋다.
이런것들을 말하고 싶고 퍼펙트 스톰이 온다고 생각한다면 그런 자산으로 갖추면 된다. 이미 투자하고 있다는 것을 보여주면서 미래에 관해 이야기를 해야 한다.
7)
한국 국내 자산에만 목메지 말고 국외자산, 달러 자산도 좋고 투자 다변화에 관해 공부를 하길 바란다. 저금리 상황에서 굉장히 어려움을 겪을 수 있으니..
저금리에서 좋은 점은 대출을 받을 때 부담이 적다. 지렛대를 이용한 투자를 하는 자산이라는 게 부동산인데, 위기가 오고 자산배분을 잘했을 때에는 부동산이라는 건 의식주의 하나로써 피할 수 없는 선택의 대상이 되는 경우가 종종 있으니 특히 저금리 환경을 이용한 부동산 시장에 대해서 어떨 때는 어떤 조건에 어떤 지역으로 하겠다는 시나리오를 갖추는 게 좋다.
1) 20대로 돌아간다면 재테크는 어떻게?
- 첫 번째는 열심히 저축을 해야 한다. 출발자금이 업으니까. 예전에는 3년 만기 부금, 이자 12% 시대에 저축했는데.. 지금은 달러 예금에 가입하는걸 권한다. 우리나라 금리가 제로금리다. 외화 예금으로 가입하면 이자가 괜찮은 때도 있다. 외화 예금 이야기를 왜 하느냐면 환율 상승할 때 국내자산 가격이 내렸다. 이번에는 주식. 통화 스와프 전에 환율 1,300원 갈 때 종합지수 1400대 였을 때.. 그 뒤로 반전이 있었다.
2016년 국제유가 20불, 또 브렉시트와 트럼프 당선. 그때 환율이 1,300원이었다. 그때는 주식을 별로 안 빠졌었고 부동산이 많이 빠졌다. 서울에 아파트 미분양이어서 줍줍하던 시절. 환율 급등할 때는 주식이나 부동산 둘 중 하나가 흔들린다.
2011년 유럽경제 위기 때도 환율이 1,300원이었고 그때는 주식이 하락했다. 이런 식으로 둘 중 하나는 흔들린다. 근데 그때 우리가 돈이 없다. 현금이 있으면 사면되는데 못산다. 이미 다 투자해서 어디 물려있거나 묶여있거나.. 그래서 투자가 안 되는 거다.
내가 만약 20대로 돌아간다면 달러 예금을 들고 있었을 테니까 거기서 환차익을 보고 환율 급등할 때 경제 위기이던 시기에 이번에는 주식을 샀을 거다. 그렇게 대응을 하는거다.
두 번째는 경매학원에 다니겠다. 지금은 경매가 안 좋다. 인정한다. 최근에 집값이 이렇게 오르는데 무슨 경매냐.. 그러나 19년 3월로 돌아간다면 주택시장 서울아파트 경락률이 80% 초반이었다. 경락률이 뭐냐면 감정평가사들이 이 아파트의 가격은 “~~원이야” 하는데 그 가격에 대비 얼마에 낙찰됐느냐는 거다. 요새는 100%다. 감정 평가액은 보수적으로 잡으니까 ...
10억짜리 집이 9억 5천에 감정평가액이 나왔다. 이것을 9억 7천에 사면 시가보다 3천은 더 싸게 샀지만, 경락률로 보면 104%에 산 거다.
근데 19년 3월에는 80%였다. 이게 뭘 뜻하느냐.
서울 아파트 중간 값이 9억, 전세 5억으로 볼 때 9억짜리 아파트가 경매 나왔다면 감정평가액이 8억 후반대에 나왔을 것. 이걸 80% 사면 7억이 안되는 가격이다. 서울전세 평균이 5억이라고 했으니 2억 안쪽에 산 것.
9억짜리 아파트를 20% 싸게 시가보다 더 싸게 해서 2억 가까이 산 셈. 그걸 전세를 걸어놓으니까 내 돈은 2억밖에 안 들어간 것.
이게 경매의 좋은 점이다. 주식투자를 할 때 안전마진 이야기를 한다. 10만 원 가치를 가지고 있는 주식이 6만 원,7만원 갈 때 마진이 존재하기 때문에 버틸 수 있고 중간이윤을 회복하는 시기가 오면 성과를 낼 수 있다.
경매가 어떨 때 패닉을 일으키는가.
80%, 외환위기 때는 60%까지 내려갔는데 그런 일들이 벌어지는 이유는 매각물건이 많이 쏟아진다. 사업이 어려운 사람들, 이자를 감당하지 못하는 사람들.. 또 영혼까지 끌어온 사람들은 빽도 한 번만 나면 어려움을 겪기 때문에 물건이 나온다.
이렇게 물량이 나오면 조금만 기다리면 더 싼 물건이 나올 테니까 안 사고 그러면서 변동성이 매우 크다. 2016년 경매시장, 지금 생각해보면 물 반, 고기 반 이었다.
그래서 만약 20대로 돌아간다면 경매 관련 지식은 부족했을 테니 학원도 다니면서 경락과정에 돈도 넣어보고 자기 맘에 드는 순간이 몇 년 안에는 올 거다. 이런 전략을 펼쳐 보라는 것.
2)
가장 어려운 게 경제 눈높이 교육 같다. 한방에 강남... 뭐 이런 걸 생각하는데 그건 상위 1% 이야기다. 소비를 줄이고 돈을 모아서 달러 예금에, 환율이 좋은 시기에 부동산이 급락했으면 부동산 경매에, 주식이 급락했으면 주식에 투자하면 이게 10년에 3번 정도 있었자.
2020년, 2016년, 2011년. 지난 10년 사이에 3번 있었다. 환율이 1,000원에서 1,300원 오간 것이. 이때 두 번은 주식이 좋고 한번은 부동산이 좋고. 이때 많이 빠진 걸 산다.
환율이 1,300원에서 1,000원이 빠진 건 30%가 빠진 건데 그때 들어가면 30% 이득. 이때 부동산빠진 걸 들어가면 환차익과 급매물을 잡는 케이스.
지금은 부동산이 영 재미없지만 3년, 5년을 보자는 것. 2009년 같은 장이 또 오지 말라는 법은 없으니까.
3)
경매가 오히려 일반적인 매매가 안전하다.
첫 번째, 감정평가사들이 금액을 정해주니까
두 번째, 싸게 산다.
명도 문제는 돈을 쓰면 된다. 명도가 안 되는 건 빡빡하게 사서.
환율이 급등할 때 주가가 내리던가 부동산이 빠지던가 97년처럼 둘 다 빠지는 경우도 있다.
지난 10여 년간 있었던 세 번의 기회를 복기하는 것만으로도 도움이 된다.
4)
2030세대는 자산에 대한 편견을 버려라.
주식은 투기고 부동산은 위험하고 어쩌고 일본 된다... 공부 좀 하고 이야기해라. 책을 통해 경제와 재테크 공부를...
두 번째로 외화 예금
3040세대는 전술한 전략으로 집이나 주식을 통해 자산을 갖췄다. 그러면 자산배분을 해라. 반은 국내를, 반은 국외에. 다른데다 투자를 해놓고 우리나라에만 몰방하는 게 아니라 선진국 자산에도 투자하자는 것. 2030 때 고생해서 자산을 갖췄다면 훈련을 하는 거다. 이때 중요한 건 연금. 개인연금이나 퇴직연금을 통해 세제혜택을 받고 투자를 하며 연금상품을 미리 설계해본다는 생각으로 투자를..
5060세대는 모험적인 창업은 하지 말자. 사업은 어려운 것. 해보고 싶다면 먼저 일을 해보고 시작하자. 여유자금의 상당 부분은 달러로 가져가는 게 마음이 편하다. 너무 안전하다는 맹신을 하지 말고 달러를 갖고 특히 공부를 채권공부. 나이가 많을수록 아니까 먹는 게 중요하다. 금리가 너무 낮으니 미국 리츠나 미국회사채 펀드에 관심 갖고 투자하려고 한다. 달러 자산은 위기에 강하다. 3040은 열심히 모아가며 내면 되는데 5060은 깨 먹으면 위험하다. 임대사업에 관심이 많다면 발품을 많이 팔아야 한다. 빌딩 사는 것 자체에 목적을 두는 경우가 많은데 앞으로 가격이 오를 것인지에 대한 공부를.. 계단 청소를 본인이 직접 해야 하는 예도 있다.
