"전·월세집 수선, 전세는 세입자·월세는 집주인이 부담한다?" "가계약 후 계약 취소, 가계약금 돌려받을 수 있다?"
A라고들 하는데 실은 B인 경우, A가로 했는지 B라고 했는지 듣긴 했는데 막상 다시 생각해보면 헷갈리는 경우는 다양한 상황에서 발생한다. 부동산과 관련한 사실들 역시 이런 경우가 많다. 자칫 잘못 알았다간 금전적으로 손해를 볼 수도 있어 정확히 알고 접근해야 하는 게 부동산 관련 정보다. 부동산114는 9일 의외로 많은 이들이 잘못 알고 있는 부동산 상식 4가지를 꼽았다.
◆"전세는 세입자가, 월세는 집주인이 수리해준다? NO"= 아무리 새것이라도 시간에 따라 마모가 되거나 고장이 나기도 한다. 이때 가장 고민되는 부분이 "누가 수리해야하는가"다. 대체로 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 수리하면 된다는 생각을 한다. 주요 시설물에 대한 수리는 집주인이 부담해야 하나 전세의 경우 심각한 하자가 있지 않은 한 대부분 세입자가 수리해야 한다고 생각한다. 그러나 현행법과 판례에 따르면 월세와 전세의 수리 비용 부담에는 차이가 없다.
민법 623조 "임대인의 의무"에 따르면 임대인(집주인)은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 세입자의 경우 민법 374조에 따라 임차한 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며 민법 615조에 의거 원상 회복의 의무를 진다.
주요 설비에 대한 노후나 불량으로 수선, 기본적인 설비 교체, 천장 누수, 보일러 하자, 수도관 누수, 계량기 고장, 창문 파손, 전기시설 하자 등은 집주인에게 수리 의무가 있다. 반면 임차인(세입자)의 고의나 과실로 인한 파손, 간단한 수선, 소모품 교체, 집을 사용하는데 지장이 없는 수리(형광등, 샤워기 헤드, 도어록 건전지 교체 등) 등은 직접 부담한다.
◆"부동산 계약, 24시간 이내 해지하면 계약금 돌려받을 수 있다? NO"= 소비자보호법에 의거, 홈쇼핑이나 온라인 등으로 물건을 구매했을 때 단순 변심일지라도 통상 7일 이내 주문을 취소한 경우 환불을 받을 수 있다. 물건이 발송되기 전인 24시간 이내에 취소를 한데도 별 무리 없이 환불이 가능하다.
그러나 부동산은 일반 물건 구매와는 다르다. 계약 성립 시점부터 계약 당사자들에게 '구속력'을 갖기 때문에 별도 특약이 없는 한, 계약이 확정된 경우 취소를 요청한다 해도 계약금을 돌려받을 수 없다.
◆가계약 후 계약 취소, 가계약금 돌려받을 수 있다? NO= 많은 사람들이 '가계약'이라는 표현 때문에 이것이 실제 계약이 아닌 임시 계약이라고 생각한다. 따라서 가계약금 역시 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 있다. 그러나 민법 563조에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 구두 계약이든 서면 계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 의미다. 판례에 따라서도 "중요 부분에 대한 합의"가 있다면 가계약도 계약이 성립한 것으로 보기 때문에 임차인의 단순 계약 취소로 인해 임대인의 계약금 반환 의무는 없다고 본다. 만일 예기치 못한 사유로 가계약금을 돌려받아야 한다면 사전에 "계약이 실제 진행되지 않을 경우 가계약금은 돌려준다"는 특약 또는 구두 약속이라도 받아두는 것이 좋다.
◆"묵시적 갱신 후 세입자가 나갈 경우 중개보수는 세입자가 부담한다? NO"= 통상적으로 임대차계약기간인 2년을 채웠을 때 세입자가 새로운 곳으로 이사를 가거나 집주인이 이사를 가라고 하지 않는 한 자동연장, 즉 묵시적 갱신이 이뤄진다. 주택임대차보호법 제6조 2항에 따르면 묵시적 갱신이 되면 언제든지 세입자는 계약 해지를 통지할 수 있으며 묵시적 갱신에 따른 해지는 그 통지를 받은 날로 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
판례에 따르면 약정한 계약 기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없는 한 중개보수는 임대인이 부담해야 한다. 임대인의 임장에선 급작스럽게 세입자가 나간다고 하게 될 경우 불리한 상황을 맞을 수도 있다. 서로 간의 분쟁이 발생하지 않으려면 세입자는 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 있도록 최소 3개월의 여유를 두고 계약 해지를 통보하는 것이 좋다.
