상경족들 서울아파트 ‘갭투’ 늘어
대부분 실거주의무 없어 비과세

 

강남3구·용산 조정지역 이더라도
‘상생임대제도’로 실거주 피해

 

올해 초 부산에 거주하는 김모씨는 부산 아파트를 정리하고 서울 마포 아파트를 전세 끼고 매수했다. 김씨는 “제 고향을 아끼지만 지방은 인구유출이 정말 심각하다. 전세 살기는 불편하지만 부동산은 앞으로도 서울만 제일 안전할것 같아 어쩔수 없는 선택이었다”고 했다.

 

인구 소멸 직격탄을 맞은 지방 사람들의 서울 아파트 매수 행렬이 이어지고 있다. 우리나라 전반으로 저출생과 초고령화가 진행되고 있지만, 인구감소세가 가파른 지방에서 부동산 심리가 위축되며 서울로 투자 수요가 향하고 있다. 부동산 규제가 완화되면서 서울에 거주하지 않아도 ‘비과세’ 혜택을 받는것도 지방 수요가 서울로 쏠리게 된 배경이다. 각종 보유세와 취득세 중과를 피해 ‘똘똘한 한채’를 선택해야 한다면 서울이 가장 안전하다는 판단이다. 문제는 이런 인식이 지방 사람들 사이에서 확산하면서 서울 부동산 상승세는 가팔라지고 지방 하락은 거세지는 양극화가 심화된다는 점이다.

 

대구에 거주하는 이모씨도 서울 동작구 아파트를 전세 안고 계약했다. 이 씨는 “(대학 때문에) 애들을 서울로 보내보니 월세나 생활비 등 100만원 넘게 들더라. 한명 더 서울로 보낼 계획이라 앞으로를 생각해 서울로 갈아타는게 맞다고 생각했다”고 했다.

 

 

15일 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 아파트 매매 거래 중 외지인 매입비율은 올 1월 22.96%, 2월 23.3%, 3월 22.54%로 높은 수준을 유지하고 있다.

 

외지인 매입 비율은 지난해 크게 늘었다. 지난 2006~2017년까지는 15~18% 수준이었다. 집값 상승이 본격화한 2018년 처음 20%를 돌파했고 2019년 21.9%, 2020년 22.2%로 늘어나다가 2021년 20.3%로 낮아졌다. 그러나 부동산 하락이 본격화된 2022년 22.3%로 다시 늘고 지난해는 24.6%로 역대 최고를 기록했다. 즉 서울 아파트 매매 거래한 4명 중 1명은 서울외 거주자였다. 올해도 이같은 추세가 꺾이지 않고 있다.

 

반면 지방은 침체의 골이 더 깊어졌다. 지난 1년간(2023년 3월~2024년 2월) 한국부동산원 아파트 실거래지수는 서울이 149.5에서 158.3으로 올랐지만, 부산은 105.9에서 104.9, 광주는 126.6에서 125.3, 대구는 101.9에서 101.7 등으로 지방 하락세가 가속화되고 있다. 지방 아파트 매수세는 급감하고, 서울 아파트 매수세가 증가하니 지방과 서울 양극화가 더 벌어지는 것으로 해석된다.

 

서울에 ‘거주하지 않아도’ 1가구 비과세 특례를 받을 수 있는 점도 지방 수요가 서울로 원정 오게 하는 요인이다. 아직 조정지역으로 남아있는 강남3구와 용산구는 1가구 1주택자 비과세를 받으려면 2년 이상 주택 ‘보유’에 2년 ‘실거주’ 요건이 추가로 붙는다. 그러나 ‘상생임대’를 활용하면 거주하지 않아도 된다. 상생임대정책은 임대차시장 안정을 위해 2022년 6월 확대 도입됐다. 임대료 상승을 5% 이내로 제한한 착한 임대인에게 비과세 요건을 완화해주는 제도다. 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영되는 제도다. 이 요건을 지키면 조정지역에서도 아파트를 취득한 1가구1주택자가 2년까지 살지 않아도 비과세혜택을 받을 수 있다.

 

강남3구와 용산외 서울 지역은 비조정지역이 되면서 거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 정부는 지난해 1월 5일부터 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역 규제를 해제했다. 2년 거주하지 않아도 1가구1주택자는 12억원까지 양도세 비과세를 적용받는다.

 

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전문 https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005303879